Bauvertrag Teure Fallen vermeiden

Wenn Sie heute ein Haus bauen, werden Sie das in aller Regel "schlüsselfertig" machen. Das heißt: Sie schließen mit einem Bauträger einen Vertrag ab, und der stellt Ihnen Ihr Wunschhaus fertig auf das Grundstück. Was sich allerdings so simpel anhört, birgt immense Probleme.
Und die liegen vor allem in der Gestaltung des Vertrages. Denn die Bauunternehmen bieten in aller Regel Verträge an, die nicht gerade vorteilhaft für Sie als Bauherren sind – um es einmal vornehm auszudrücken. Hier finden Sie die häufigsten Probleme – und die Lösung, damit Ihr Traumhaus auch wirklich ein Traum wird.

Problem 1: Leistungsbeschreibung

Die Verträge mit den Bauunternehmen sind in vielen Punkten sehr vage gehalten. Da werden dann Leistungen notiert, die wiederum mit Zusätzen wie "oder ähnlich" versehen werden. Sie bekommen dann eben Heizkörper der Firma A oder ähnliche der Firmen B, C oder D. Sie als Bauherr können kaum abschätzen, ob die Produkte wirklich vergleichbar sind. Lassen Sie sich auf solche schwammigen Formulierungen nicht ein. Verlangen Sie eine exakte Beschreibung, was Sie in welcher Qualität bekommen. Problematisch sind solche Formulierungen vor allem bei der Heizung und Warmwasseraufbereitung, bei Fliesen, Bodenbelägen, Fenstern, Türen oder Elektroinstallationen.

Probleme 2: Fehlende Leistungsbeschreibungen

Sie werden wahrscheinlich noch nie ein Haus gebaut haben und haben wahrscheinlich wie die meisten Bauherren keine Ahnung, was alles auf Sie zukommt. Deshalb geben die Bauverträge ein gutes Gefühl, denn man meint, da wäre alles drin, was man braucht. Tatsache ist: Kein Bauträger schreibt in den Vertrag, was noch alles auf Sie zukommt. Die Hausanschlüsse (Gas, Strom, Wasser, Telefon) zahlen Sie – Kostenpunkt: Bis zu 10.000 Euro. Davon steht natürlich nichts im Vertrag. Und was ist, wenn der Boden auf dem Grundstück sich als feucht und nicht tragend herausstellt? Die Mehrkosten für die Aufbereitung tragen Sie – in Einzelfällen kann das weit über 10.000 Euro extra kosten.

Tipp: Nutzen Sie unsere kostenlose Checkliste für Ihren Bauvertrag

Diese Checkliste hilft Ihnen dabei, Ihren Bauvertrag unter die Lupe zu nehmen. Die in der Checkliste genannten Punkte sollten im Vertrag zu Ihren Gunsten vermerkt sein, ansonsten können Sie davon ausgehen, dass Sie die genannten Kosten tragen müssen. Die kostenlose Checkliste finden Sie hier.

Problem 3: Vorleistungen des Bauherren

Die meisten Baufirmen versuchen beim Thema "Bezahlen", Sie über den Tisch zu ziehen. Sie verlangen Zahlungen nach Baufortschritt, wobei der Baufortschritt deutlich geringer ist als es dem Wert Ihrer Leistungen entspricht. Konkret sehen die meisten Bauverträge vor, dass mit der Fertigstellung des Rohbaus 50 bis 60 Prozent des gesamten Kaufpreises zu zahlen sind.

Denken Sie daran: Im Fall einer Firmenpleite ist das vorzeitig zu viel bezahlte Geld verloren. Sie müssen dann alle Gewerke, die noch nicht fertig sind, noch einmal bei einem anderen Handwerker beauftragen und natürlich auch bezahlen. Grundsätzlich sollte der Bauvertrag immer einen Sicherheitseinbehalt von zehn Prozent der Bausumme vorsehen. Diese zehn Prozent werden erst dann ausgezahlt, wenn das Haus abgenommen und mängelfrei ist. Ohne einen solchen Einbehalt haben Sie nichts in der Hand, wenn sich nach Übergabe Mängel zeigen. 

Problem 4: Baukontrolle

Die meisten Bauverträge versprechen Ihnen blumig Qualitätskontrollen auf höchstem Niveau und sehen zum Beispiel sogenannte Blower-Door-Tests vor. Damit wird festgestellt, ob die Dämmung des Hauses in Ordnung ist. Es wird im Haus ein Unterdruck erzeugt, und bei mangelhafter Dämmung spürt man Zugluft an den schadhaften Stellen. Durchgeführt werden solche Tests gerne von Unternehmen, die wirtschaftlich vom Bauträger abhängig sind – Sie können sich vorstellen, wie zuverlässig eine solche "Qualitätskontrolle" wohl sein kann.

Mir sind Fälle bekannt, in denen bei mangelhaften Häuser statt Unterdruck Überdruck im Haus erzeugt wurde. Damit lässt sich natürlich keine einzige undichte Stelle finden! Verzichten Sie auf solche Pseudo-Kontrollen, setzen Sie einen eigenen Baubegleiter ein, und vereinbaren Sie im Bauvertrag, wann der welche Prüfungen durchführen darf. Vereinbaren Sie auch, dass die von Ihrem Baubegleiter festgestellten Mängel beseitigt werden müssen, bevor weitergebaut werden darf. So wissen Sie, dass Sie einen Experten an Ihrer Seite haben, der Ihnen wirklich hilft!

Problem 5: Festpreis

Ein "schlüsselfertiges" Haus hat in aller Regel auch einen schlüsselfertigen Festpreis. Auf den zu vertrauen, kann allerdings teuer werden. Denn jedes einzelne Gewerk und jede Handwerksfirma bei solchen Bauten lebt davon, Ihnen Extra-Leistungen zu verkaufen. Und so geht es auf Baustellen zu wie auf dem Basar. Der Elektriker will mehr Steckdosen verkaufen, der Heizungsbauer mehr Heizkörper, der Tischler noch ein zusätzliches Fenster. Definieren Sie deshalb bei den Vertragsgesprächen, welche Extra-Leistungen Sie brauchen und bezahlen wollen. Sie ersparen sich so den Umgang mit renitenten Handwerkern, die Ihnen Zusatzleistungen aufs Auge drücken wollen.

Dazu kommt, dass die Baufirma auch bei einem Festpreis durchaus die Preise erhöhen darf. Die Unternehmen begrenzen dafür die Gültigkeit des Preises zum Beispiel auf sechs oder zwölf Monate ab Vertragsabschluss. Kommt es beim Bau zu Verzögerungen, darf die Baufirma dann die Preise erhöhen. Das ist grundsätzlich erlaubt, wenn tatsächlich Kostensteigerungen eintreten. Pauschale Erhöhungen von zum Beispiel einem Prozent der Bausumme pro Monat nach Ablauf der Preisbindungsfrist sind dagegen nicht erlaubt. Ein Problem können solche Preiserhöhungen vor allem für die Immobilienfinanzierung werden: Kalkulieren Sie schon vor Abschluss der Verträge für das Hypothekendarlehen den tatsächlichen Bedarf: Bei der Ausstattung der Immobilie ebenso wie bei der Finanzierung. Denn Nachfinanzierungen sind immer teurer als die ursprüngliche Basisfinanzierung.

Problem 6: Zeitplan

Man mag es kaum glauben, aber die meisten Bauverträge sehen keinen Fertigstellungszeitpunkt vor. Theoretisch könnte die Baufirma sich dann jahrelang Zeit lassen, bis das Haus steht. Das ist vor allem dann problematisch, wenn Sie für die alte Wohnung noch Miete zahlen müssen, während die Bank bereits Zinsen für die Baufinanzierung haben will. Und das ist der Normalfall, wenn Sie nach Baufortschritt zahlen müssen. Lassen Sie sich deshalb konkrete Zeitvorgaben mit genauen Daten, Angabe von Kalenderwochen oder Zeiträumen in den Bauvertrag schreiben. Den Baubeginn, das Ende einzelner Bauabschnitte, die Termine, wann die Immobilie bezugsfertig und fertiggestellt ist, sollten Sie klar und unmissverständlich regeln lassen. Aber auch, wenn ein Zeitplan aufgestellt wurde, ist er wenig wert, wenn ein Verstoß gegen den Plan nicht sanktioniert wird. Nehmen Sie also Vertragsstrafen mit in Ihren Bauvertrag auf – bei öffentlichen Bauvorhaben ist das längst Gang und Gäbe, warum nicht auch bei Ihrem Bauvorhaben? 

06.01.2017

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Modell-Foto: colourbox.com