Mietrechtsschutz Ihre Absicherung rund ums Wohnen

Das Wichtigste zum Mietrechtsschutz 

  • Der Mietrechtsschutz deckt alle Streitigkeiten rund um das Thema Wohnen - für Mieter und Eigentümer.
     
  • Getragen werden Anwaltskosten - für den eigenen und den gegnerischen Anwalt - Gerichts- und Verfahrenskosten sowie Gebühren für den Gutachter und Sachverständige. 
     
  • Analyse: Leistungsmerkmale unterscheiden sich zum Teil deutlich bei verschiedenen Mietrechtsschutz-Policen.
     
  • "Erste Hilfe": Nahezu alle Mietrechtsschutzversicherungen bieten bei akuten Streitigkeiten wie einer Kündigung eine erste rechtliche Beratung über das Telefon an. 

Benötige ich eine Mietrechtsschutz­versicherung?

Streit zwischen Mietern und Vermietern entzündet sich schnell. Die häufigsten Streitpunkte sind:
  • zu hohe Betriebskosten (34 Prozent aller Streitigkeiten)
  • Mängel der Mietwohnung (20 Prozent)
  • Mieterhöhungen (11 Prozent)
  • Streit um fällige Schönheitsreparaturen (sechs Prozent) 
  • Ärger um die Mietkaution (fünf Prozent)
  • Kündigungen durch den Vermieter (vier Prozent)
  • angekündigte oder durchgeführte Modernisierungen (drei Prozent) 
Kommt es bei einem dieser Punkte zu einem Konflikt, steht Ihr Mietrechtsschutz Ihnen bei und begleitet einen möglichen Rechtsstreit ebenso wie eine gütliche Einigung, zum Beispiel mit einer Mediation. Mietrechtsschutz - übrigens auch als Wohnungsrechtsschutz bezeichnet, weil er nicht nur für Mieter gedacht ist - kann auch bei anderen Streitigkeiten helfen - etwa bei Hauseigentümern, die mit den Nachbarn im Clinch liegen oder bei Streit mit einer Behörde, zum Beispiel wegen einer baurechtlichen Angelegenheit.

Das sind klassische Fälle, in denen der Mietrechtsschutz als Baustein der Rechtsschutzversicherung helfen kann:
  • Sie erhalten eine Mietnebenkostenabrechnung, die Sie für zu hoch halten und nicht zahlen wollen.
  • Ihr Vermieter kündigt Ihnen wegen vermeintlichen Eigenbedarfs, Sie vermuten aber, dass das nur vorgeschoben ist. .
  • Sie halten Ihre Mieterhöhung für unverhältnismäßig, weil sie gegen gesetzliche Vorgaben verstößt.
  • Sie ziehen um und Ihr Vermieter möchte die Mietkaution einbehalten, weil er Forderungen gegen Sie geltend machen möchte. 
  • Wegen Mietmängeln in der Wohnung möchten Sie eine Mietminderung erwirken, der Vermieter ist aber nicht einverstanden. 
  • Sie möchten Betriebsnebenkosten der Wohnung zum Beispiel wegen eines Arbeitszimmers steuerlich geltend machen - das Finanzamt verweigert aber die Anerkennung. 
  • Ein Streit mit Ihren Nachbarn wegen der Grundstücksgrenze ist ohne juristischen Beistand nicht mehr beizulegen.

Was kostet Mietrechtsschutz denn? 

Das lässt sich pauschal leider nicht beantworten. Meist wird der Mietrechtsschutz  zudem im Paket mit einem Privatrechtsschutz angeboten, sodass nicht nur mietrechtliche Streitigkeiten abgedeckt sind, sondernzum Beispiel auch Ärger mit einem Versandhändler aus dem Internet. Und natürlich richten sich die Kosten für den Mietrechtsschutz auch nach den Leistungen, die vertraglich vereinbart sind.
 
Individuelles Angebot für Mietrechtsschutz berechnen

Wichtige Leistungsmerkmale der Mietrechtsschutzversicherung 

Kostenlose Erstberatung +

Viele Mierechtsschutzversicherungen bieten im Schadensfall eine kostenlose Erstberatung am Telefon an. Das hilft, um eine erste Experten-Einschätzugn zum Rechtsstreit zu bekommen und z.B. wichtige Fristen nicht zu verpassen. 

Freie Anwaltswahl +

Mit heiklen und möglicherweise teuren Rechtsfragen möchte man am liebsten einen Anwalt seines Vertrauens beauftragen. Deshalb sollte Ihr Mietrechtsschutz eine freie Anwaltswahl vorsehen. 

Schutz im Ausland +

Ein guter Mietrechtsschutz sieht Leistungen acuh im Ausland vor. Achten Sie darauf, wenn das für Sie zum Beispiel wegen einer Ferienimmobilie von Bedeutung ist. 

Mediation mitversichert +

Ein Gerichtsverfahren kann lang und teuer werden - bei einem guten Mietrechtsschutz ist deshalb am besten die Mediation mitversichert, die eine außergerichtliche Streitbeilegung mitversichert.

Vorlagen- und Rechtsservice +

Einige Mietrechtsschutzversicherungen bieten Ihnen online Informationsmaterial wie einen Protokollvordruck an, der Ihnen z. B. als Mieter bei der rechtssicheren Übergabe einer Wohnung  hilft. 

Bauherren-Rechtsschutz +

Wohnungsrechtsschutz mit Bauherren-Services helfen beim Bau oder Kauf einer Immobilie bzw. der Renovierung: Sie unterstützen in allen Bausituationen, geben juristsichen Rat oder durchleuchten Baufirmen auf ihre Bonität. 

Verwaltungs- und Steuer-Rechtsschutz +

Auch als Mieter und Eigentümer kann Ihnen Ärger mit den Behörden drohen: Etwa bei einer Untervermietung oder bei einer behördlichen Anordnung, die Sie nicht beachtet haben.  Der Verwaltungs- und Steuer-Rechtsschutz als Baustein des Wohnungs-Rechtsschutzes unterstützt Sie dann. 

Mietrechtsschutz: Typische Leistungsfälle 

Unzulässige Kautionsforderungen

Natürlich haben Vermieter ein Interesse daran, dass ihre Mieter mit der gemieteten Wohnung vernünftig umgehen – aus diesem Grund hat der Gesetzgeber eine Kaution ja auch zugelassen. Viele Urteile zeigen aber auch: Die Kaution ist ein Zankapfel zwischen Mieter und Vermieter. Denn der gesetzliche Rahmen für den Vermieter ist eng, und kein Mieter muss mehr zahlen oder tun, als im Gesetz vorgesehen ist. So sind zum Beispiel mehr als drei Nettomieten nicht erlaubt, und der Mieter darf auch in drei Monatsraten zahlen – selbst wenn das im Vertrag ausgeschlossen ist. Außerdem muss das Geld separat vom Vermögen des Vermieters angelegt werden, und etwaige Zinsen stehen dem Mieter zu. Beim Auszug ohne Beanstandungen muss das Geld außerdem zurückgezahlt werden, allerdings darf der Vermieter Geld einbehalten, um Nebenkostennachzahlungen abzudecken: In der Regel ist das bis zu einer Höhe von vier Nebenkostenvorauszahlungen erlaubt.

Abstandsforderungen

Grundsätzlich ist es nicht zulässig, wenn der Vormieter vom Nachmieter Geld dafür haben will, dass er ihm die Wohnung ohne Gegenleistung überlässt. So eine Abstandszahlung kann nur dann zulässig sein, wenn eine klare Gegenleistung formuliert wird – etwa dann, wenn mit den Ablöseforderungen Einbauten, kürzlich erfolgte Malerarbeiten oder übernommene Möbel abgegolten werden. Aber auch dabei gibt es enge Grenzen: Mehr als 50 Prozent dürfen Vormieter nicht auf den Wert der überlassenen Möbel aufschlagen, sonst müssen sie den Teil zurückzahlen, der oberhalb der 50-Prozent-Grenze liegt.

Kündigung

Grundsätzlich sind auch bei einer Kündigung strenge Vorschriften einzuhalten. Der häufigste Kündigungsgrund ist Eigenbedarf, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder einen Familien- oder Haushaltsangehörigen braucht. Allerdings muss eine solche Eigenbedarfskündigung Ihnen als Mieter gegenüber sehr gut begründet werden – und wer den Eigenbedarf nur vortäuscht, der macht sich als Vermieter schadensersatzpflichtig.

Weniger Rechte haben Mieter, die mit der Miete im Rückstand sind. Wer in zwei aufeinanderfolgenden Monaten mit einer Miete im Rückstand ist oder über einen längeren Zeitraum Mietschulden in Höhe von zwei Monatsmieten anhäuft, dem kann gekündigt werden. Allerdings kann die Kündigung bis hin zur Räumungsklage abgewendet werden, wenn die Miete nachgezahlt wird. Bei jeder Kündigung sollten Sie unbedingt einen Anwalt oder den Mieterverein einschalten, damit die Rechtmäßigkeit der Kündigung überprüft werden kann und auch Gegenmaßnahmen eingeleitet werden können. Eine Rechtschutzversicherung mit einem Baustein für Mietrechtsschutz kann hier finanziell entlasten.

Möglich ist eine Kündigung auch bei einer nicht genehmigten Untervermietung – selbst, wenn nur einzelne Räume vermietet werden. Teilen Sie dem Vermieter Ihren Wunsch zur Untervermietung mit, in aller Regel darf er sie ohnehin nicht untersagen!

Schönheitsreparaturen

Die gute Nachricht für Sie als Mieter: Wenn in Ihrem Vertrag eine starre Fristenregelung für die Schönheitsreparaturen vorgesehen ist, dann ist die Klausel unwirksam, und Sie sind nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet. Erkennen lassen sich die starren Fristen an Formulierungen, die besagen, dass Sie "mindestens" oder "spätestens" bis zum Tag X renovieren müssen. Bevor Sie also Schönheitsreparaturen durchführen (lassen), lohnt der Gang zum Anwalt oder Mieterverein.

Mängel

Kaputte Klospülung? Kalte Heizung? Undichte Fenster? Lärm vom Mieter über Ihnen? Alles das können Mängel sein, die der Vermieter abstellen muss. Tut er das nicht, können Sie die Miete mindern. Ob der Mieter den Mangel zu vertreten hat oder nicht, ist erst einmal unerheblich: Lärm von einer Großbaustelle gegenüber berechtigt auch zur Mietminderung! Wichtig ist nur, dass der Vermieter aufgefordert wird, den Mangel abzustellen – erst dann können Sie die Miete mindern. Bei den folgenden Mängeln sind die angegeben Minderungsquoten realistisch:
  • Badezimmerfliesen werden ersetzt und passen nicht zu alten Fliesen: fünf Prozent
  • Badewanne nicht nutzbar: 20 Prozent bis 25 Prozent
  • Dachgeschoss wird ausgebaut: zehn Prozent
  • Fassade wird eingerüstet: fünf Prozent
  • Leitungen, Fenster und Heizung werden erneuert: 20 Prozent
  • Baulärm vom Nachbargrundstück: fünf Prozent bis 20 Prozent, auch dann, wenn der Vermieter nichts dagegen unternehmen kann.
  • Bedrohung und Beleidigung durch Nachbarn oder den Hauswart: zehn Prozent bis 25 Prozent
  • Briefkasten ist nicht vorhanden: drei Prozent
  • Ab und zu Wasser in der Wohnung: fünf Prozent
  • Dusche funktioniert nicht: bis 20 Prozent
  • Fahrstuhl fällt aus: zehn Prozent
  • Defekte Fensterrahmen mit gelegentlichem Wassereindringen: fünf Prozent
  • Feuchtigkeit im Keller: zehn Prozent
  • Gegensprechanlage defekt: ein Prozent bis sechs Prozent
  • Gestank wegen nicht artgerechter Tierhaltung in Nachbarwohnung: zehn Prozent
  • Mangelhafte Schallisolierung: zehn Prozent bis 15 Prozent

Mieterhöhungen

Vermieter wollen natürlich ihre Mieteinnahmen im Laufe der Jahre nach oben anpassen und Mieterhöhungen durchsetzen. Oft sind Mieterhöhungen jedoch gar nicht zulässig. Die folgende Checkliste zeigt, wie Sie Mieterhöhungen prüfen und was Sie tun müssen, wenn der Vermieter eine Mieterhöhung geltend macht und mehr Geld will.
  1. Mieterhöhung zulässig? Wenn im Mietvertrag eine feste Miete für einen bestimmten Zeitraum oder eine Staffel- bzw. Indexmiete vereinbart wurde, sind weitere Mieterhöhungen unzulässig.
  2. Maximale Höhe beachtet? Innerhalb von drei Jahren dürfen Mieten um maximal 20 Prozent steigen – das gilt jedoch nicht bei Modernisierungen und gestiegenen Nebenkosten.
  3. Fristen beachtet? Der Einzug oder die letzte Mieterhöhung müssen mindestens 15 Monate her sein – das gilt jedoch nicht bei Modernisierungen und gestiegenen Nebenkosten.
  4. Begründung angegeben? Die Mieterhöhung muss begründet werden, damit sie wirksam wird. Zulässig sind Begründungen, die sich auf einen Mietspiegel beziehen, auf eine Datenbank, ein Gutachten – oder solche, die auf mindestens drei Vergleichswohnungen bezogen sind. Außerdem sind Erhöhungen wegen Modernisierungen oder wegen gestiegener Betriebskosten zulässig.
  5. Formalien beachtet? Die Mieterhöhung muss in Textform vorliegen, von allen Vermietern unterzeichnet und an alle Mieter gerichtet sein, damit sie wirksam wird.
Mieterrechte wahren - Ratgeber Mietrechtsschutz lesen

Neben- und Betriebskosten

Die laufenden Betriebskosten einer Immobilie treffen in der Regel den, der die Wohnung tatsächlich bewohnt. Aber anders als der Eigentümer müssen Sie als Mieter nicht alle anfallenden Nebenkosten übernehmen. Was Sie zahlen müssen und was nicht, erfahren Sie hier in unserer Übersicht.

>> Abwasser

Als Mieter zahlen Sie die Kosten der Entwässerung – bestehend aus den kommunalen Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung sowie den Kosten für Oberflächenentwässerung oder die Beseitigung von Niederschlagswasser. Ebenso müssen Sie die Kosten für die Abfuhr und Reinigung der Klär- und Sickergruben zahlen.

>> Bankgebühren

Die bei der Verwaltung von Wohnungen anfallenden Bankgebühren für das Vermieter- oder Verwalterkonto müssen Mieter nicht zahlen.

>> Fahrstuhl

Mieter zahlen für den Betriebsstrom, die Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung, Pflege und Wartung der Anlage, für die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft sowie für die Kosten der Reinigung der Anlage und für die Kosten einer Notrufbereitschaft.

>> Fassadenreinigung

Das ist Sache des Eigentümers und hat Mieter nicht zu interessieren.

>> Gartenpflege

Auch alle Kosten für die Pflege der Grünanlage müssen von den Mietern getragen werden. Dazu gehören die Kosten der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Neuanlegung des Rasens und der Pflege von Spielplätzen. Eine Neuanlage des Gartens müssen Sie als Mieter allerdings nicht mittragen.

>> Gemeinschaftsantenne/Breitbandkabel

Bei der Gemeinschaftsantenne können die Betriebs-, Strom- und Wartungskosten umgelegt werden. Beim Kabel kommt noch die monatlich an die Post zu zahlende Grundgebühr hinzu, es sei denn, die Mieter zahlen die Gebühr direkt an den Kabelbetreiber.

>> Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung

Als Mieter zahlen Sie die Kosten, wenn eine Putzfrau oder ein Unternehmen Flure, Treppen, Keller oder Waschküche reinigt. Umlegbar sind alle anfallenden Kosten inklusive Sozialabgaben für die Putzfrau. Diese Kosten dürfen nicht gesondert abgerechnet werden, wenn die Mieter laut Mietvertrag das Treppenhaus selbst putzen müssen oder wenn ein vom Vermieter angestellter Hausmeister diese Arbeiten übernimmt.

>> Hauswart

Zu den Hausmeisterkosten gehören die Lohnkosten und die Sozialversicherungsbeiträge, soweit der Hausmeister auch typische Hausmeistertätigkeiten übernimmt – wie etwa Gartenpflege oder Schneebeseitigung. Nicht umlegbar sind die anteiligen Kosten für den Hausmeister, wenn er auch Reparaturen übernimmt.

>> Mietausfallversicherung

Die ist Sache des Vermieters – für Sie als Mieter dürfen durch die Police keine Kosten entstehen.

>> Öffentliche Lasten des Grundstücks

Zu den öffentlichen Lasten des Grundstücks zählt grundsätzlich vor allem die Grundsteuer. Beachten Sie bitte bei Gewerbemietern im Haus, dass für diese Einheiten höhere Grundsteuern zu zahlen sind. Das muss entsprechend umgelegt werden, damit Sie nicht zu viel zahlen.

>> Reparaturen

Als Mieter müssen Sie nur für Kleinreparaturen einstehen und auch nur dann, wenn der Mietvertrag Ihre Pflichten genau regelt, also zum Beispiel die maximale Kostenhöhe und den Zeitraum festlegt, in dem Sie zur Kostenübernahme verpflichtet sind.

>> Sach- und Haftpflichtversicherung

Als Mieter zahlen Sie die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, die Kosten der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, die Kosten für den Öltank und den Aufzug und die Kosten einer Schwamm- und Hausbockversicherung. Es ist aber durchaus einmal sinnvoll, einen Blick auf unseren Vergleichsrechner für die Wohngebäudeversicherung und die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung zu werfen - so können Sie die Beiträge für günstige Anbieter ermitteln und bei einem guten Draht zum Vermieter einen Wechsel vorschlagen.

>> Sonstige Betriebskosten

Hierunter fallen alle anderen zulässigen Gebühren. Allerdings kann der Vermieter unter den "Sonstigen Betriebskosten" nicht alles abrechnen, was unter die vorgegebenen Kriterien nicht passt. Die "Sonstigen Betriebskosten" müssen schon im Mietvertrag genau beschrieben sein, und es dürfen nur Kosten abgerechnet werden, die dem Eigentümer durch die Nutzung des Hauses laufend entstehen.

>> Straßenreinigung und Müllabfuhr

Die Kosten für die Straßenreinigung sind ebenfalls umlegbar, nachgewiesen werden sie durch einen entsprechenden Gebührenbescheid der Stadt.

>> Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklagen

Mit diesen Kosten-Posten haben Sie als Mieter nichts zu tun!

>> Beiträge des Vermieters zu Grundeigentümervereinen bzw. Beiträge zu Rechtsschutzversicherungen

Diese Kosten muss ein Eigentümer aus eigener Tasche zahlen und darf sie nicht auf Sie als Mieter umlegen.

>> Warme Betriebskosten

Die Kosten für Heizung und Warmwasser müssen verbrauchsabhängig berechnet werden. Das heißt, als Mieter zahlen Sie nur so viel, wie Sie tatsächlich verbrauchen. Alle Wohnungen oder Heizkörper sind hierzu mit sogenannten Erfassungssystemen ausgestattet, die einmal im Jahr abgelesen werden.

>> Wartungsverträge

Vorsicht, wenn im Wartungsvertrag auch Reparaturen vorgesehen sind, denn die müssen Sie nicht zahlen, sodass die Kosten für die Wartungsverträge oft gekürzt werden dürfen.

>> Wasserkosten

Sie zahlen als Mieter die Kosten für das Wassergeld, die Wasseruhr, die Kosten der Berechnung und Aufteilung und ggf. auch Kosten für eine Wasseraufbereitungs- und eine Wasserhebeanlage.
Streit um die Nebenkosten - jetzt Ratgeber Mietrechtsschutz lesen

24.07.2019

Nach Oben
Modell-Foto: colourbox.com
Exitintent
  • Exitintent
Exitintent