Sechs Dinge, die Sie als Mieter nicht hinnehmen müssen Einfach entspannter wohnen

Auch die schönste Wohnung wird kein Zuhause, wenn es ständig Ärger um sie herum gibt. Aber als Mieter müssen Sie nicht alles hinnehmen – bei vielen kleinen und größeren Ärgernissen können und sollten Sie sich wehren. Hier sind sieben Dinge, die Sie auf keinen Fall hinnehmen müssen.

1. Unzulässige Kautionsforderungen

Natürlich haben Vermieter ein Interesse daran, dass ihre Mieter mit der gemieteten Wohnung vernünftig umgehen – aus diesem Grund hat der Gesetzgeber eine Kaution ja auch zugelassen. Viele Urteile zeigen aber auch: Die Kaution ist ein Zankapfel zwischen Mieter und Vermieter. Denn der gesetzliche Rahmen für den Vermieter ist eng, und kein Mieter muss mehr zahlen oder tun, als im Gesetz vorgesehen ist. So sind zum Beispiel mehr als drei Nettomieten nicht erlaubt, und der Mieter darf auch in drei Monatsraten zahlen – selbst wenn das im Vertrag ausgeschlossen ist. Außerdem muss das Geld separat vom Vermögen des Vermieters angelegt werden, und etwaige Zinsen stehen dem Mieter zu. Beim Auszug ohne Beanstandungen muss das Geld außerdem zurückgezahlt werden, allerdings darf der Vermieter Geld einbehalten, um Nebenkostennachzahlungen abzudecken: In der Regel ist das bis zu einer Höhe von vier Nebenkostenvorauszahlungen erlaubt.

2. Abstandsforderungen

Grundsätzlich ist es nicht zulässig, wenn der Vormieter vom Nachmieter Geld dafür haben will, dass er ihm die Wohnung ohne Gegenleistung überlässt. So eine Abstandszahlung kann nur dann zulässig sein, wenn eine klare Gegenleistung formuliert wird – etwa dann, wenn mit den Ablöseforderungen Einbauten, kürzlich erfolgte Malerarbeiten oder übernommene Möbel abgegolten werden. Aber auch dabei gibt es enge Grenzen: Mehr als 50 Prozent dürfen Vormieter nicht auf den Wert der überlassenen Möbel aufschlagen, sonst müssen sie den Teil zurückzahlen, der oberhalb der 50-Prozent-Grenze liegt.

3. Kündigung

Grundsätzlich sind auch bei einer Kündigung strenge Vorschriften einzuhalten. Der häufigste Kündigungsgrund ist Eigenbedarf, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder einen Familien- oder Haushaltsangehörigen braucht. Allerdings muss eine solche Eigenbedarfskündigung Ihnen als Mieter gegenüber sehr gut begründet werden – und wer den Eigenbedarf nur vortäuscht, der macht sich als Vermieter schadensersatzpflichtig.

Weniger Rechte haben Mieter, die mit der Miete im Rückstand sind. Wer in zwei aufeinanderfolgenden Monaten mit einer Miete im Rückstand ist oder über einen längeren Zeitraum Mietschulden in Höhe von zwei Monatsmieten anhäuft, dem kann gekündigt werden. Allerdings kann die Kündigung bis hin zur Räumungsklage abgewendet werden, wenn die Miete nachgezahlt wird. Bei jeder Kündigung sollten Sie unbedingt einen Anwalt oder den Mieterverein einschalten, damit die Rechtmäßigkeit der Kündigung überprüft werden kann und auch Gegenmaßnahmen eingeleitet werden können. Eine Rechtschutzversicherung mit einem Baustein für Mietrechtsschutz kann hier finanziell entlasten.

Möglich ist eine Kündigung auch bei einer nicht genehmigten Untervermietung – selbst, wenn nur einzelne Räume vermietet werden. Teilen Sie dem Vermieter Ihren Wunsch zur Untervermietung mit, in aller Regel darf er sie ohnehin nicht untersagen!

4. Schönheitsreparaturen

Die gute Nachricht für Sie als Mieter: Wenn in Ihrem Vertrag eine starre Fristenregelung für die Schönheitsreparaturen vorgesehen ist, dann ist die Klausel unwirksam, und Sie sind nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet. Erkennen lassen sich die starren Fristen an Formulierungen, die besagen, dass Sie "mindestens" oder "spätestens" bis zum Tag X renovieren müssen. Bevor Sie also Schönheitsreparaturen durchführen (lassen), lohnt der Gang zum Anwalt oder Mieterverein.

5. Mängel

Kaputte Klospülung? Kalte Heizung? Undichte Fenster? Lärm vom Mieter über Ihnen? Alles das können Mängel sein, die der Vermieter abstellen muss. Tut er das nicht, können Sie die Miete mindern. Ob der Mieter den Mangel zu vertreten hat oder nicht, ist erst einmal unerheblich: Lärm von einer Großbaustelle gegenüber berechtigt auch zur Mietminderung! Wichtig ist nur, dass der Vermieter aufgefordert wird, den Mangel abzustellen – erst dann können Sie die Miete mindern. Bei den folgenden Mängeln sind die angegeben Minderungsquoten realistisch:
  • Badezimmerfliesen werden ersetzt und passen nicht zu alten Fliesen: fünf Prozent
  • Badewanne nicht nutzbar: 20 Prozent bis 25 Prozent
  • Dachgeschoss wird ausgebaut: zehn Prozent
  • Fassade wird eingerüstet: fünf Prozent
  • Leitungen, Fenster und Heizung werden erneuert: 20 Prozent
  • Baulärm vom Nachbargrundstück: fünf Prozent bis 20 Prozent, auch dann, wenn der Vermieter nichts dagegen unternehmen kann.
  • Bedrohung und Beleidigung durch Nachbarn oder den Hauswart: zehn Prozent bis 25 Prozent
  • Briefkasten ist nicht vorhanden: drei Prozent
  • Ab und zu Wasser in der Wohnung: fünf Prozent
  • Dusche funktioniert nicht: bis 20 Prozent
  • Fahrstuhl fällt aus: zehn Prozent
  • Defekte Fensterrahmen mit gelegentlichem Wassereindringen: fünf Prozent
  • Feuchtigkeit im Keller: zehn Prozent
  • Gegensprechanlage defekt: ein Prozent bis sechs Prozent
  • Gestank wegen nicht artgerechter Tierhaltung in Nachbarwohnung: zehn Prozent
  • Mangelhafte Schallisolierung: zehn Prozent bis 15 Prozent

6. Mieterhöhungen

Vermieter wollen natürlich ihre Mieteinnahmen im Laufe der Jahre nach oben anpassen und Mieterhöhungen durchsetzen. Oft sind Mieterhöhungen jedoch gar nicht zulässig. Die folgende Checkliste zeigt, wie Sie Mieterhöhungen prüfen und was Sie tun müssen, wenn der Vermieter eine Mieterhöhung geltend macht und mehr Geld will.
  1. Mieterhöhung zulässig? Wenn im Mietvertrag eine feste Miete für einen bestimmten Zeitraum oder eine Staffel- bzw. Indexmiete vereinbart wurde, sind weitere Mieterhöhungen unzulässig.
  2. Maximale Höhe beachtet? Innerhalb von drei Jahren dürfen Mieten um maximal 20 Prozent steigen – das gilt jedoch nicht bei Modernisierungen und gestiegenen Nebenkosten.
  3. Fristen beachtet? Der Einzug oder die letzte Mieterhöhung müssen mindestens 15 Monate her sein – das gilt jedoch nicht bei Modernisierungen und gestiegenen Nebenkosten.
  4. Begründung angegeben? Die Mieterhöhung muss begründet werden, damit sie wirksam wird. Zulässig sind Begründungen, die sich auf einen Mietspiegel beziehen, auf eine Datenbank, ein Gutachten – oder solche, die auf mindestens drei Vergleichswohnungen bezogen sind. Außerdem sind Erhöhungen wegen Modernisierungen oder wegen gestiegener Betriebskosten zulässig.
  5. Formalien beachtet? Die Mieterhöhung muss in Textform vorliegen, von allen Vermietern unterzeichnet und an alle Mieter gerichtet sein, damit sie wirksam wird.

23.06.2017

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Modell-Foto: colourbox.com