Wohn-Riester – so funktioniert es Mit staatlicher Förderung in die eigenen vier Wände

Wohn-Riester

  • Die eigenen vier Wände – staatlich gefördert
  • Zulagen und Steuervorteile möglich  
  • Altersvorsorge – heute nutzbar
Mithilfe der Riester-Förderung können Sie klassische Wohnimmobilien anschaffen (dazu gehören Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen). Außerdem können Sie den Erwerb von Geschäftsanteilen an einer Wohnungsbaugenossenschaft finanzieren, um eine günstige Genossenschaftswohnung selbst zu nutzen, und Sie haben die Möglichkeit, sich über das Riester-Modell in ein Senioren- oder Pflegeheim einzukaufen. Denn auch eigentumsähnliche Dauerwohnrechte sind über das Riester-Modell förderbar. Entscheidend ist immer, dass die Immobilien selbst genutzt werden, den Hauptwohnsitz darstellen und Lebensmittelpunkt sind. Förderfähig sind in dieser Systematik Darlehensverträge zum Kauf einer Immobilie sowie Bausparverträge. Voraussetzung ist jedoch immer, dass die Verträge eine Riester-Zertifizierung haben. Bausparkassen bieten auch Bauspar-Sofort-Darlehen an, bei denen ein Bausparvertrag mit einem tilgungsfreien Darlehen vorfinanziert wird. Vorsicht dabei: Die Konditionen sind oft schlechter als bei herkömmlichen Riester-Darlehen.

Tipp: Das in einem bestehenden Riester-Vertrag angesparte Kapital wird als Eigenkapital von den Banken anerkannt und senkt damit in aller Regel den Zinssatz für die restliche Finanzierung. Bringen Sie den Riester-Vertrag also auf jeden Fall in die Finanzierung mit ein.

Wie wird die Anschaffung von Immobilien gefördert?

Es gibt verschiedene Wege, die Riester-Rente in die Immobilienfinanzierung einzubinden. Entweder entnehmen Sie während der Ansparphase die volle Sparsumme aus dem Vertrag oder eine Summe von bis zu 75 Prozent. Der Grund: Es sollen keine Kleckerbeträge übrig bleiben, die später einmal als Mini-Renten ausgezahlt werden müssen. Voraussetzung ist, dass die Kapitalentnahme in unmittelbarem zeitlichen Zusammenhang mit der Anschaffung oder Herstellung der Immobilie steht, wobei noch unklar ist, was das genau bedeutet. Das entnommene Geld müssen Sie übrigens nicht zurückzahlen, und es steht Ihnen auch frei, den Vertrag nach der Entnahme weiter zu besparen, um sich dann mit dem weiter angesparten Geld eine Geldrente zu sichern.

Die Alternative: Entschuldung auf einen Schlag

Sie können sich Ihr angespartes Kapital zu Beginn der Auszahlungsphase (also im Rentenalter) auf einen Schlag auszahlen lassen und damit Ihre Immobilie ganz oder teilweise entschulden. Anders als bei der ersten Variante kann das Geld dann auch entnommen werden, um damit eine Bestandsimmobilie zu entschulden.

Die dritte Möglichkeit: Sie nutzen Ihre Beiträge, die Zulagen und die Steuervorteile, um damit während der Ansparphase bis zum Rentenbeginn ein Darlehen zur Finanzierung der selbst genutzten Wohnimmobilie zu tilgen. Möglich ist dieses Modell sowohl mit klassischen Darlehensverträgen als auch mit einem Bausparvertrag oder einem Vorfinanzierungsdarlehen einer Bausparkasse, wobei das letztgenannte Modell in aller Regel für Sie sehr ungünstig ist, weil Sie gleichzeitig zu einem niedrigen Zins sparen und ein Darlehen mit höherem Zins bedienen müssen.

Modernisierung möglich 

Modernisierungen der eigenen Immobilie waren früher nicht durch Wohn-Riester gefördert. In Zukunft darf das Guthaben aus dem Wohn-Riester-Konto jedoch auch für Umbaumaßnahmen verwendet werden, wenn die die Immobilie behindertengerecht umgestalten sollen und Barrieren abbauen. Voraussetzung für die Förderung ist lediglich, dass die Umbaukosten mindestens 6.000 Euro betragen und drei Jahre nach dem Kauf oder Bau der Immobilie anfallen. Ist die Drei-Jahres-Frist nicht einzuhalten, müssen die Kosten mindestens 20.000 Euro betragen. Erforderlich ist zudem eine Bestätigung eines Sachverständigen über die Verwendung des Kapitals für den Umbau.

Wohn-Riester: Wie hoch ist die Förderung?

Zum einen erhalten Sie als Riester-Sparer Zulagen als staatliche Förderung. Seit 2008 erhalten Sie als Altersvorsorgezulage 154 Euro Grundzulage, und außerdem erhalten Sie bei Riester eine Kinderzulage von 185 Euro für jedes Kind. Für ab 2008 geborene Kinder wird sogar eine Riester-Kinderzulage von 300 Euro fällig, Jugendliche unter 25 Jahren erhalten 200 Euro einmaligen Bonus. Zusätzlich können Sie die Beiträge zur Riester-Rente als Sonderausgaben in Ihrer Steuererklärung absetzen – und zwar zu einem Höchstbetrag, der seit 2008 bei 2.100 Euro liegt: So haben Sie die Möglichkeit, durch den Riester-Sonderausgabenabzug zusätzlich zu der Zulagenförderung einen weiteren Steuerbonus einzustreichen.

Zulagen plus Steuerbonus

Die 2.100 Euro, die Sie bei Riester absetzen können, setzen sich zusammen aus den gewährten Zulagen und dem Beitrag, den Sie selbst eingezahlt haben. Ein Familienvater mit zwei Kindern, der seine Rente à la Riester in der Steuererklärung angibt, muss seit 2008 nur 1.576 Euro selbst einzahlen, weil er 524 Euro Zulagen erhält – macht insgesamt 2.100 Euro. Ob die Beiträge tatsächlich als Sonderausgaben berücksichtigt werden, hängt davon ab, ob die dadurch mögliche Steuerersparnis höher ist als die Altersvorsorgezulage. Ob der Sonderausgabenabzug bei der Riester-Rente für Sie von Vorteil ist, prüft das Finanzamt automatisch, wenn die Kosten als Sonderausgaben angegeben werden. Dafür müssen Steuerzahler auf Seite drei des Steuerhauptformulars in Zeile 73 ein Kreuz machen und der Steuererklärung die "Anlage AV" beifügen.

Riester: Mindesteigenbetrag muss eingezahlt werden

Allerdings werden die Zulagen für Ihren Riester-Vertrag in voller Höhe nur gezahlt, wenn Sie einen bestimmten Mindesteigenbeitrag in Ihren Riester-Vertrag einzahlen: Der liegt seit 2008 bei vier Prozent Ihres Vorjahreseinkommens, maximal jedoch bei 2.100 Euro, wobei auch hier wieder die Zulagen "abgerechnet" werden. Andersrum gilt: Wenn Sie kein oder ein geringes Einkommen erzielen, müssen Sie als Riester-Mindesteigenbeitrag 60 Euro einzahlen, um die Zulagen zu erhalten. Etwas anderes gilt bei mittelbar Berechtigten: Sie müssen überhaupt keinen Mindesteigenbeitrag für Ihren Riester-Vertrag zahlen und erhalten dennoch die Förderung in Form der Zulagen – nur ein Sonderausgabenabzug ist Ihnen verwehrt.

Und welche Steuern werden im Alter fällig?

Im Alter wird es dann etwas komplizierter, denn Sie bekommen ja keine Rente, die einfach voll besteuert wird. Deshalb führt der Staat für Sie ein sogenanntes Wohnförderkonto, auf dem Ihre Riester-Historie vermerkt wird. Damit wird das steuerlich geförderte Kapital ermittelt, und das bildet dann die Grundlage für die zu zahlende Steuer. Auf dem Wohnförderkonto wird vermerkt, wie viel Geld Sie vom Staat bekommen und in Ihre selbstgenutzte Immobilie gesteckt haben. Zusätzlich wird der Betrag auf dem Wohnförderkonto jährlich mit zwei Prozent verzinst – damit wird berücksichtigt, dass Sie beim Eigenheim Ihre Rente ja schon vor dem eigentlichen Rentenbeginn nutzen konnten. Für die Besteuerung selbst haben Sie zwei Möglichkeiten:

1. Sie wählen die jährliche Besteuerung

Je nach Ihrem Rentenbeginn wird der jährliche Besteuerungsbetrag ermittelt. Sie können ab dem 60. Lebensjahr in Rente gehen (das hängt von der Vertragsgestaltung ab) und müssen spätestens mit 68 anfangen, Ihre selbstgenutzte Immobilie zu versteuern. Gerechnet wird dann bis zu Ihrem 85. Geburtstag, denn dann ist Schluss mit der Besteuerung. Der Wert Ihres Wohnförderkontos wird über einen Zeitraum von 25 Jahren (bei Rentenbeginn mit 60) bis zu einem Zeitraum von 17 Jahren (bei Rentenbeginn mit 68 Jahren) versteuert. Hat Ihr Wohnförderkonto einen Wert von 30.000 Euro, müssen Sie also bei einem Rentenbeginn mit 60 Jahren über 25 Jahre jeweils 1.200 Euro (abzüglich Werbungskosten-Pauschbetrag und ggf. Altersentlastungsbetrag) als zusätzliche Einkünfte versteuern. Ob darauf tatsächlich Steuern fällig werden, hängt davon ab, wie hoch Ihr Einkommen insgesamt ist.

2. Sie wählen die Einmalbesteuerung

Statt eine jährliche Versteuerung zu wählen, können Sie Ihre Steuerschuld auch auf einen Schlag begleichen und bekommen auf Ihr Wohnförderkonto einen "Rabatt" von 30 Prozent – Sie müssen also nur 70 Prozent der aufgelaufenen Beträge versteuern. Ganz wichtig: Auch wenn dadurch Ihr Wohnförderkonto aufgelöst wird, müssen Sie die Immobilie weiterhin selbst nutzen – und zwar mindestens 20 Jahre lang! Ansonsten müssen Sie die geschenkten 30 Prozent nachträglich versteuern – und das sogar mit dem 1,5-fachen Wert, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren verkauft wird.

Und was ist, wenn ich im Alter ausziehe und mein Haus verkaufe?

Wenn Sie während der Ansparphase oder auch im Alter nach Rentenbeginn die Immobilie nicht mehr selbst nutzen, will der Staat Geld von Ihnen. Denn bei Aufgabe der Selbstnutzung liegt eine steuerschädliche Verwendung vor – und das heißt, dass der aufgelaufene Gesamtbetrag des Wohnförderkontos auf einen Schlag versteuert werden muss. Das hört sich hart an, ist aber eine vorteilhaftere Regelung gegenüber anderen Riester-Sparformen: Bei denen führt eine schädliche Verwendung dazu, dass die Zulagen und Steuervorteile zu 100 Prozent zurückgezahlt werden müssen. Häuslebauer müssen sie "nur" zu maximal 45 Prozent versteuern. Ausnahmen von der Pflicht zur Nachversteuerung werden nur gemacht, wenn Sie den auf dem Wohnförderkonto befindlichen Betrag in eine andere Immobilie investieren. Dafür haben Sie zwei Jahre vor und fünf Jahre nach dem Auszug Zeit.

Das galt bisher

Bisher konnten Riester-Sparer Teile des angesparten Kapitals aus dem Riester-Vertrag entnehmen und in eine Immobilie stecken. Der entnommene Betrag durfte zwischen 10.000 und 50.000 Euro liegen. Nach der Entnahme mussten Sie innerhalb von zwei Jahren damit beginnen, das Geld in den Riester-Vertrag zurückzuzahlen. Ein Modell, das sich kaum durchsetzen konnte, denn es gab kaum Riester-Verträge mit einem entsprechenden Guthaben. Außerdem hätten Sie beim alten Wohn-Riester den Zinseszins Ihrer Altersvorsorge "torpediert", weil das angesparte Kapital ja durch die Entnahme nicht mehr verzinst wurde.

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Modell-Foto: colourbox.com