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Donnerstag, 24.04.2014 14:22 Uhr
Im Fokus:

Zwangsversteigerungen von Immobilien

Hürden und Chancen

Zwangsversteigerungen haben ein doppeltes Gesicht: Der eine verliert sein Wohneigentum, ein anderer erhält es. Des einen persönliche Krise ist des anderen Chance. Worauf aber müssen Sie unbedingt achten, wenn Sie diese Krise zur Ihrer Chance machen und eine Immobilie ersteigern wollen?
Zwangsversteigerungen von Immobilien Hürden und Chancen
So traumatisch und belastend eine Zwangsversteigerung einer Immobilie für den aktuellen Eigentümer auch sein mag: Sie bietet Immobilienkäufern die Möglichkeit, sich den eigenen Wunsch nach einem Haus kostengünstiger zu erfüllen als auf dem herkömmlichen Immobilienmarkt. So zumindest die Theorie. Doch der Ablauf einer Versteigerung beinhaltet viele Stolpersteine, die man als Bieter unbedingt im Auge behalten sollte.

Wie erfahre ich eigentlich von Versteigerungen?

Am besten informiert man sich hierüber bei den örtlichen Amtsgerichten, diese veröffentlichen zukünftige Termine bereits einige Wochen vor der Versteigerung. Ebenfalls hilft ein Blick in die lokale Tageszeitung, in der die Termine auch veröffentlicht werden. Die Ankündigungen enthalten dabei immer die Adresse und den geschätzten Wert des Objekts. Eine 3. Möglichkeit sind noch Versteigerungskataloge, in denen alle Termine eines Bundeslands aufgeführt werden. Nachdem man vielleicht ein Objekt entdeckt hat, an dem Interesse besteht, sollte als nächster Schritt die Einsicht des Gutachtens beim Amtsgericht stehen. In der Expertise kann man sich über den baulichen Zustand des Hauses beziehungsweise der Wohnung und über den festgesetzten Wert informieren.

Problemfall persönliche Besichtigung

Allerdings bietet es sich an, dass man im Vorfeld auch versucht, sich das Objekt persönlich anzuschauen. An dieser Stelle offenbart sich aber das erste Problem bei Hausversteigerungen, denn diesem leicht nachvollziehbaren Wunsch muss durch den Eigentümer nicht entsprochen werden. Man ist hierbei also auf die Kooperation des aktuellen Objektbesitzers angewiesen und sollte deshalb besonderes Fingerspitzengefühl bei der Anfrage besitzen, da der bisherige Besitzer ja nicht freiwillig sein Haus verlassen möchte.

Keine Gewährleistungsansprüche

Aber nicht nur Kaufinteressenten bleiben oft außen vor, sondern auch die Gutachter, die die Immobilie bewerten sollen. Deshalb sind viele Gutachten nur aufgrund der Beurteilung des Objekts von außen erstellt. Die weiteren Kriterien beschränken sich dann noch auf die Lage und Infrastruktur im Umfeld des Objekts. Im Gutachten wird aus diesem Grund immer ein so genannter Sicherheitsabschlag vorgenommen, das heißt, der Wert des Objektes wird um diesen Betrag reduziert, um damit das Risiko für den Käufer zu verringern. Ein weiterer Anlass dafür ist die Tatsache, dass ein Käufer im Nachhinein keine Gewährleistungsansprüche anmelden kann. Stellt sich also nach dem Kauf heraus, dass ein Objekt beispielsweise bestimmte Baumängel hat, dann kann der Käufer weder den bezahlten Preis reduzieren noch vom Erwerb an sich zurücktreten.
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Finanzielle Vorbereitung ist entscheidend

Vor dem persönlichen Ersteigerungstermin sollte man zur Vorbereitung andere Versteigerungen besuchen. Dadurch ist man mit dem Ablauf besser vertraut und lernt ein wenig die Atmosphäre solcher Veranstaltungen kennen. Noch wichtiger ist aber vor dem Kauf, dass man sich einen genauen Überblick über die persönlichen finanziellen Verhältnisse verschafft. Welche Anlagen muss man zur Finanzierung der Immobilie auflösen? Welche zusätzlichen Kredite werden notwendig und wie viel Geld steht als liquides Mittel sofort zur Verfügung? Das alles muss vor dem Versteigerungstermin geklärt werden.

Nicht mitziehen lassen

Beim Ersteigerungstermin ist es wiederum sinnvoll, dass man sich im Voraus ein Preislimit setzt und nicht über diesen Betrag hinaus weiter steigert, sich also beim Hochsteigern nicht über die eigenen finanziellen Möglichkeiten hinaus mitziehen lässt. Die Versteigerung selbst ist in Deutschland überall gleich strukturiert. In der sogenannten Bietstunde geben die Anwesenden ihre jeweiligen Gebote ab. Das höchste Angebot bekommt danach den Zuschlag für die Immobilie. Dieser Zuschlag kann aber verweigert werden, wenn beim ersten Versteigerungstermin nicht wenigstens die Hälfte des Verkehrswerts erzielt wurde. Ein anderes Szenario liegt vor, wenn die Gläubiger das Verfahren einstellen lassen. Dies ist zulässig bei einem Zuschlag, der unterhalb von 70 % des Verkehrswerts liegt. In einer zweiten Versteigerungsrunde sind diese Einschränkungen des Verkaufs aber nicht mehr möglich. Ein banaler aber umso wichtiger Tipp beim Versteigerungstermin ist, dass ein Bieter seinen Personalausweis dabei haben muss.

Sicherheitsleistung muss sofort bezahlt werden

Wurde das Objekt erfolgreich ersteigert, müssen durchschnittlich 10 % des Kaufpreises als Sicherheit unmittelbar bezahlt werden. Früher war es noch möglich, diese Zahlung in bar vorzunehmen, doch heutzutage ist meistens nur die Bezahlung per bestätigtem Bankscheck oder in Form einer Bankbürgschaft möglich. Eine weitere Möglichkeit ist zudem die Option, dass man das Geld zu der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts bringt und mit diesem Nachweis zur Versteigerung kommt. Bei der Finanzierung entstehen übrigens noch weitere Kosten: So geht mit dem Zuschlag auch eine Zuschlagsgebühr einher, und zusätzlich sind auch die Verfahrenskosten und die Grunderwerbssteuer von mindestens 3,5 % nicht zu vergessen. Grob kann man also nochmals mindestens 5 % zum Kaufpreis addieren. Außerdem erwirbt man beim Kauf auch eventuelle Grundschulden, die zum Kaufpreis dazukommen.

Nachträglicher Ärger mit den Mietern

Als Käufer sollte man nach dem Kauf aber noch nicht zu früh frohlocken, denn oftmals ist die Immobilie ja noch von den vorhergehenden Besitzern oder deren Mietern bewohnt. Deren Motivation, das versteigerte Haus zu verlassen, ist in der Regel eher gering ausgeprägt. Falls sich also die Bewohner weigern, das Objekt zu verlassen, muss man in diesen Fällen auf den Gesetzgeber zurückgreifen. Denn juristisch betrachtet ist die Sachlage klar: Der Zuschlagsbeschluss ist gleichzeitig auch ein Räumungstitel. Der alte Eigentümer ist also verpflichtet, aus der bisherigen Immobilie auszuziehen. Wenn dieser sich nun weigert, können die Käufer einen Gerichtsvollzieher beauftragen. Doch hierbei ist Vorsicht geboten, da der Gerichtsvollzieher erst aktiv wird, wenn er einen Vorschuss erhalten hat. Ein Betrag, der leicht mehrere tausend Euro ausmachen kann, die man unbedingt in die persönliche Finanzierung mit einkalkulieren sollte.
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