Immobilienkauf Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

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"Wie viel Haus kann ich mir leisten?" Diese Frage stellt sich jeder, der in die eigenen vier Wände ziehen will. In jedem einzelnen Fall hilft nur: Nachrechnen, um das individuelle Budget zu ermitteln und eine tragfähige Belastung zu kalkulieren.
Ihre bisherige Miete wird immer den Grundstock einer Immobilienfinanzierung bilden, denn sie fällt mit der Finanzierung weg und wird ersetzt durch die monatliche Belastung. Allerdings ist es in den meisten Fällen schlicht unrealistisch, wenn Finanzierungsberater versprechen, dass Sie eine eigene Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital zum Preis Ihrer aktuellen Miete bekommen. Mit einem Aufschlag müssen Sie meist rechnen – vor allem in den begehrten Lagen der Großstädte und Regionen.

Immobilienkauf: Zins und Tilgung entscheidend

Der Zinssatz und der Tilgungssatz sind immer entscheidend für das Budget, das Ihnen beim Kauf oder beim Bau von Immobilien zur Verfügung steht. Grundsätzlich berechnet sich die monatliche Belastung aus der Darlehenssumme, multipliziert mit dem Zins und der Tilgung. Ein Beispiel: Bei 240.000 Euro Darlehenssumme, 1,5 Prozent Zins und zwei Prozent Tilgung liegt die jährliche Belastung bei 8.400 Euro (240.000 Euro x 3,5 Prozent), die monatliche damit bei 700 Euro. Steigt der Zins um 0,5 Prozentpunkte auf zwei Prozent, weist der Baufinanzierungsrechner eine um 100 Euro höhere monatliche Belastung aus – sinkt er um 0,5 Prozentpunkte, sinkt auch die Belastung für die entsprechenden Immobilien um 100 Euro. Die Mischung aus Zins und Tilgung bei der Baufinanzierung bestimmt also über die monatliche Belastung und gibt damit die Antwort auf die Frage "Wie viel Haus kann ich mir leisten?" 

Tipp: Es geht meist noch günstiger!


Bei der Baufinanzierung gilt die alte Devise für das Gespräch mit der Bank: Verhandeln spart bares Geld! Oft lassen sich die Konditionen - mit einem Hinweis auf bessere Angebote am Markt - noch einmal um bis zu zehn Prozent senken! Über die Jahre macht das einen Vorteil von mehreren tausend Euro aus. 

Belastung individuell anpassen

Während Sie naturgemäß den Zins nur wenig beeinflussen können, haben Sie bei der Tilgung die Möglichkeit, den Satz anzupassen – und natürlich können Sie ihn für eine geringere Belastung auch senken. Aber Vorsicht: Je niedriger die Tilgung, umso länger läuft das Darlehen – und umso mehr Zinsen müssen Sie am Ende zahlen. Sie erkaufen sich die geringere Belastung extrem teuer! Im Beispiel führt eine Tilgung von einem Prozent gegenüber einer von zwei Prozent bei einem Zins von 1,5 Prozent schon in den ersten zehn Jahren zu zusätzlichen Zinsen von rund 1.900 Euro. Über die gesamte Laufzeit wären es bei gleichen Rahmenbedingungen 48.000 Euro (!) – für 200 Euro weniger Belastung im Monat.

Sehr individuell planen müssen Sie die Belastung, wenn Sie ein Haus aus einer Zwangsversteiergung erwerben möchten – hier ist der genaue Kaufpreis noch gar nicht klar, wenn es zum Bietverfahren kommt. In diesem Fall brauchen Sie eine Bank, die Ihnen zu einer vertretbaren Belastung einen Darlehensrahmen einräumt.  

Clevere Rechner planen langfristig

Wenn Sie Ihr Budget aufstellen, denken Sie daran, dass die erste Zinsbindung oft nur zehn bis 15 Jahre dauert. Auch bei zwei Prozent Tilgung sind dann nach zehn Jahren gerade einmal von den erwähnten 240.000 Euro aus dem Beispiel 52.000 Euro abbezahlt – eine Restschuld von 188.000 Euro muss weiter finanziert werden. Steigt der Zins dann auf vier Prozent an, liegt die Rate bei 940 Euro und damit höher als bisher. Besser fahren Sie, wenn Sie sich die heute so günstigen Konditionen mit einem Volltilger-Darlehen bis zum Ende der Vertragslaufzeit sichern. Sie bekommen Ihre Konditionen gegen einen geringen Aufpreis dann so lange garantiert, bis Ihre Immobilie abbezahlt ist. Alternativ können Sie sich bei einer in den kommenden zwei bis drei Jahren auslaufenden Finanzierung mit einem Forward-Darlehen die günstigen Konditionen von heute sichern.

Eigenkapital ein Muss

Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital platzt der Traum von den eigenen vier Wänden schnell, wenn "nur" ein "normales" Einkommen zur Verfügung steht. Als Faustregel gilt: Je mehr, desto besser, weniger als 20 Prozent sollten es aber niemals sein. Vergessen werden darf dabei neben den Standard-Eingaben im Finanzierungsrechner natürlich nicht, dass für den Kauf Nebenkosten fällig werden: Mit Grunderwerbssteuer, Notar-Kosten und Makler-Courtage können das weitere zehn Prozent vom Kaufpreis sein – auch diese Kosten werden im Idealfall aus (weiterem) Eigenkapital finanziert. So viel Haus können Sie sich leisten! Jetzt berechnen!

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Modell-Foto: colourbox.com