Baufinanzierung Tilgung optimal planen

Baufinanzierung und Tilgung

  • Attraktive Top-Konditionen  
  • Anfängliche Tilgung: Fünf Prozent und mehr möglich
  • Tipps und Experten-Beratung
Eine Immobilienfinanzierung ist eine Lebensaufgabe – denn man geht mit dem Darlehen eine riesige finanzielle Belastung ein. Aber es gibt ein paar Tricks, die die Tilgung der Immobilienfinanzierung beschleunigen. Mehr zur Turbo-Tilgung erfahren Sie hier.
Die Bedeutung des Tilgungsplans wird oft unterschätzt. Dabei haben selbst kleinste Anpassungen der Tilgung immense Auswirkungen für die Immobilienfinanzierung. Ein Beispiel: Bei einer Immobilienfinanzierung wählt der Bauherr bei einem Darlehen über 200.000 Euro und einem Zinssatz von drei Prozent eine Tilgung von 1,5 Prozent. Nach 20 Jahren hat er eine Restschuld von 130.000 Euro und 50.000 Euro Zinsen bezahlt. Insgesamt wird die Immobilie erst nach 46 Jahren bezahlt sein und bis dahin 77.000 Euro Zinsen gekostet haben.

Die optimale Tilgung: An allen Schrauben drehen!

Ändert der Bauherr bei der Immobilienfinanzierung den Tilgungssatz auf drei Prozent, steigt die Rate von 500 Euro auf 750 Euro. Nach 20 Jahren Immobilienfinanzierung aber sind die Auswirkungen bei der Tilgung bereits nachhaltig zu spüren: Die Restschuld liegt jetzt bei 90.000 Euro und damit fast 40.000 Euro unter der bei einer 1,5-Prozent-Tilgung – zusätzlich hat der Finanzierer 10.000 Euro Zinsen gespart. Über die gesamte Finanzierungszeit spart die höhere Tilgung rund 34.000 Euro Zinsen – außerdem ist die Immobilie rund 19 (!) Jahre früher abbezahlt. 

Sondertilgung für die Immobilienfinanzierung vereinbaren

Eine Fünf-Prozent-Tilgung ist allerdings nicht für jeden eine Option, weil damit die regelmäßige monatliche Belastung entsprechend steigt. Bei 200.000 Euro Darlehen und 1,5 Prozent Zins beträgt die Rate bei der Immobilienfinanzierung immerhin 1.083 Euro – nicht jeder kann und will eine solch hohe Belastung durch die "Tilgungs-Last" dauerhaft tragen. Wollen Sie sich trotzdem die Option offenhalten, das Immobiliendarlehen so schnell wie möglich zu kündigen, können Sie Sondertilgungen im Darlehensvertrag vereinbaren. In aller Regel können Sie dann bei Ihrer Immobilienfinanzierung pro Jahr bis zu fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme zusätzlich zurückzahlen, ohne dass dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird.

Immobilienfinanzierung mit Rückzahlungs-Turbo

Und solche Sondertilgungen wirken als Rückzahlungs-Turbo – selbst dann, wenn sie nicht voll ausgenutzt werden. Ein Beispiel aus unserem Tilgungsplanrechner: Ein Darlehen über 200.000 Euro wird bei 1,5 Prozent Zins und zwei Prozent Tilgung in den ersten 20 Jahren zu 94.000 Euro getilgt, es sind 56.000 Euro Zinsen angefallen. Werden zusätzlich pro Jahr 2.500 Euro als Sondertilgung eingesetzt, liegt die Restschuld nach 20 Jahren bei nur noch 49.000 Euro – statt 56.000 Euro Zinsen hätten Sie nur 39.000 Euro an Zinsen für die Immobilienfinanzierung aufbringen müssen – eine satte Ersparnis für etwas Disziplin bei den Extrazahlungen. Hausfinanzierung mit der optimalen Tilgung - jetzt Angebot anfordern

Die häufigsten Fragen zur Tilgung bei der Baufinanzierung 

Wie viel Tilgung ist sinnvoll? +

Diese Frage bewegt viele, die über eine Immobileinfinanzierung nachdenken: Denn die Höhe des Tilgungssatzes bestimmt zusammen mit dem Zins bei einem Annuitätendarlehen die Höhe der monatlichen Belastung. Gerechnet wird wie folgt: Aus dem Tilgungssatz (nehemn wir als Beispiel einmal zwei Prozent) und dem Zins (nehmen wir hier im Beispiel einmal 1,5 Prozent) ergibt sich bei 100.000 Euro eine Annuität von 3.500 Euro, nämlich 3,5 Prozent von 100.000 Euro. Die monatliche Rate läge dann bei 291,67 Euro. Wie hoch ein sinnvoller Tilgungssatz für Sie ist, hängt davon ab, welche Belastung Sie monatlich tragen können und wollen. Bei einer professionellen Baufinanzierungsberatung werden Sie dabei unterstützt, die optimale Belastung und damit auch die ideale Tilgung zu finden. 

Was bedeutet "anfängliche Tilgung"? +

Der bei Vertragsabschluss vereinbarte Tilgungssatz bestimmt zusammen mit dem Zins Ihre monatliche Belastung bei der Baufinanzierung. 1,5 Prozent Zins und zwei Prozent Tilgung ergeben einen Gesamtsatz von 3,5 Prozent – bei 100.000 Euro Darlehen würde die jährliche Belastung dann bei 3.500 Euro liegen, und die monatliche läge bei 291,67 Euro. Bei der ersten Rate würden von den 291,67 Euro 125 Euro auf die Zinsbelastung entfallen, 166,67 Euro auf Ihre Tilgung. Mit dieser ersten Tilgung sinkt die Darlehenssumme, im Beispiel also senkt sie sich von 100.000 Euro um 125 Euro auf 99.875 Euro ab, die dann im zweiten Monat verzinst werden. Damit sinkt die Zinsbelastung auf 124,84 Euro, die Tilgung steigt bei gleichbleibender Rate entsprechend an auf 166,83 Euro – das ist etwas mehr als die anfänglichen zwei Prozent. Anfänglich bedeutet also, dass der Tilgungssatz mit jeder Zahlung etwas steigt, weil der Zinsanteil durch die sinkende Restschuld ebenfalls sinkt. 

Was ist ein tilgungsfreies Darlehen? +

Bei einem tilgungsfreien Darlehen zahlen Sie lediglich die Zinsen mit Ihrer monatlichen Rate. Ihre Hypothekenschuld wird jedoch nicht abgetragen, sondern erst am Ende der Vertragslaufzeit auf einen Schlag getilgt – entweder aus einem Bausparvertrag oder – heute kaum noch gebräuchlich – aus einer Lebensversicherung.  Solche tilgungsfreien Darlehen sind heutzutage selten sinnvoll – denn die Erträge aus einem Bausparvertrag  oder einer Lebensversicherung sind meist so gering, dass sie den Sollzins des tilgungsfreien Darlehens nicht einmal ansatzweise erreichen können. Diese – auch als "endfällige Darlehen" bezeichneten – Kredite sind zudem ein schlechtes Geschäft für Sie, weil durch die ausbleibende Tilgung die Zinslast nicht wie bei einem laufend getilgten Darlehen sinkt. Attraktiv waren diese tilgungsfreien Darlehen ansatzweise noch vor ein paar Jahren, als die Beiträge für die Lebensversicherung steuerlich absetzbar waren. Das ist aber heute bei neuen Verträgen nicht mehr der Fall. 

Was ist eine tilgungsfreie Zeit? +

Manche Finanzierungen sehen vor, dass die Tilgung des Darlehens vertragsgemäß erst nach ein paar Jahren beginnt. Das soll Bauherren vor allem bei KfW-Darlehen in den Anfangsjahren helfen, die finanzielle Belastung gering zu halten. Bei den heutigen Zinsen und einer durchdachten Finanzierung mit einer Tilgung, die Sie nicht übermäßig belastet, ist die Vereinbarung einer tilgungsfreien Zeit aber kaum sinnvoll.   

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Modell-Foto: colourbox.com