Mietkauf: Ja oder nein? Vorsicht vor versteckten Risiken

Hauskauf: Ja oder nein? Diese Frage stellen sich viele - nicht zuletzt aus finanziellen Gründen. Und da klingt ein Mietkauf verlockend: Sie bekommen eine eigene Immobilie, deren Kaufpreis mit der vorher gezahlten Miete verrechnet wird. Mietkauf nennt sich so etwas – wir haben diese Immobilienfinanzierung einmal für Sie unter die Lupe genommen und beantworten die wichtigsten Fragen.

Was genau ist Mietkauf?

Natürlich schenkt Ihnen der Eigentümer nicht die gezahlte Miete und rechnet sie auf den Kaufpreis an. Den Mietkauf gibt es in zwei Varianten. Bei der einen Variante kaufen Sie die Immobilie sofort, und der Verkäufer stundet Ihnen den Kaufpreis für einen festgelegten Zeitraum X. Sie zahlen dann eine Miete, mit der Zinsen beglichen werden, und einen Tilgungsanteil. Nach Ablauf der Mietkaufzeit zahlen Sie dann den vereinbarten Kaufpreis an den Verkäufer. Ob Sie dabei ein gutes Geschäft machen, hängt vor allem davon ab, wie viel von der gezahlten Miete und Tilgung auf den Kaufpreis angerechnet werden. Nur wenn diese Summe höher als 80 Prozent ist, besteht die Chance, ein vernünftiges Geschäft zu machen. Ist es weniger, verlieren Sie so viel von dem, was Sie an "Miete" gezahlt haben, dass Sie auch tatsächlich erst einmal als Mieter wohnen bleiben können.

Ein anderes Modell ist der Optionskauf. Dabei kauft eine Genossenschaft oder ein Bauträger die Immobilie und vermietet diese an Sie. Gleichzeitig bekommen Sie die Option, die Immobilie in bis zu 25 Jahren zu einem heute festgelegten Preis vom Eigentümer zu kaufen. Diese Option können Sie wahrnehmen, müssen es aber nicht. Auch bei diesem Modell ist natürlich die Frage, wie viel der bereits gezahlten Mietzinsen tatsächlich auf den Kaufpreis angerechnet werden – damit steht und fällt auch dieses Modell.

Spare ich Geld bei diesem Modell?

Gegenüber der regulären Miete sicherlich, wenn Teile der Miete auf den Kaufpreis angerechnet werden. Gegenüber einer klassischen Immobilienfinanzierung sicherlich nicht, denn dort fließen Ihre Tilgungsbeiträge zu 100 Prozent in die Tilgung der Immobilie. Beim Mietkauf wird immer nur ein Teil zur Tilgung verwendet, weil die Mieten niemals zu 100 Prozent angerechnet werden.

Was für Vorteile habe ich?

Gerade beim Optionskauf tragen Sie natürlich nicht das Risiko, dass sich die Immobilie im Wert verschlechtert oder schlechter entwickelt als gedacht. Dieses Risiko trägt die Genossenschaft oder der Bauträger. Auch bleiben Sie unter dem Strich flexibler, weil Sie die Immobilie kaufen können, aber eben nicht kaufen müssen. So kann das Eigenheim bei einem Ortswechsel (zum Beispiel durch einen neuen Job) zu einem echten Klotz am Bein werden, beim Optionskauf verzichten Sie einfach darauf, die Kaufoption auszuüben.

Welche Nachteile habe ich?

Sie zahlen am Ende beim Mietkauf in aller Regel drauf und werden mehr zahlen, als wenn Sie die Immobilie direkt kaufen. Wenn also eine Finanzierung möglich ist, dann sollten Sie lieber selber finanzieren und kaufen. Eine weitere Fußangel: Geht der Verkäufer in den ersten Jahren Pleite, haben Sie als Mieter keine Sicherheiten – die gezahlte Miete ist dann verloren, und ob ein Kauf jemals zustande kommt, ist dann sehr fraglich. Rechtlich werden beim Mietkauf oft Fehler gemacht, indem der Vertrag nicht notariell beurkundet wird. Die Folge: Der Vertrag ist unwirksam, weil die notarielle Beurkundung als Formerfordernis zwingend vorgeschrieben ist.

Was muss ich beim Mietkauf beachten?

Wenn Sie sich für Mietkauf interessieren, sollten Sie sich einige Fragen beantworten:
  • Wie komme ich aus dem Vertrag, wenn mir das Objekt nicht gefällt und ich – vielleicht sogar schnell – wieder ausziehen will?
  • Was passiert, wenn ich in eine finanzielle Schieflage gerate und die Miete nicht mehr zahlen kann?
  • Was passiert, wenn ich am Ende der Laufzeit das Geld für den Kauf nicht habe?
  • Ist die Immobilie verschuldet, und was passiert, wenn der Verkäufer die Immobilie nicht entschuldet?
  • Welche Pflichten habe ich als Mieter, zum Beispiel bzgl. Reparaturen?
  • Hat ein Experte den Vertrag gegengelesen?
  • Gibt es eine alternative Finanzierung für den Kauf der Immobilie auf herkömmlichem Weg?
  • Gibt es schlechte Erfahrungen mit dem Anbieter? Hier können Verbraucherzentralen Auskunft geben!

Nach Oben
Modell-Foto: colourbox.com