Zwangsversteigerungen von Immobilien Hürden und Chancen

Zwangsversteigerungen von Immobilien haben ein doppeltes Gesicht: Der eine verliert sein Wohneigentum, ein anderer erhält es. Des einen persönliche Krise ist des anderen Chance. Worauf aber müssen Sie unbedingt achten, wenn Sie diese Krise zur Ihrer Chance machen und eine Immobilie ersteigern wollen?
So traumatisch und belastend eine Zwangsversteigerung einer Immobilie für den aktuellen Eigentümer auch sein mag: Hausversteigerungen bieten Ihnen die Möglichkeit, sich den Wunsch von den eigenen vier Wänden kostengünstiger zu erfüllen als auf dem herkömmlichen Immobilienmarkt. So zumindest die Theorie. Doch der Ablauf von Immobilien-Zwangsversteigerungen beinhaltet viele Stolpersteine, die man als Bieter unbedingt im Auge behalten sollte.

Versteigerungen von Immobilien: Wie erfahre ich davon?

Es gibt drei Wege, von Zwangsversteigerungen spannender Immobilien zu erfahren:
  • Amtsgerichte
    Am besten informiert man sich über Versteigerungen von Immobilien bei den örtlichen Amtsgerichten, diese veröffentlichen zukünftige Termine bereits einige Wochen vor der Versteigerung.
  • Tageszeitungen 
    Ebenfalls hilft ein Blick in die lokale Tageszeitung, in der die Termine von Zwangsversteigerungen auch veröffentlicht werden. Die Ankündigungen enthalten dabei immer die Adresse und den geschätzten Wert des Objekts.
  • Versteigerungskataloge
    Eine dritte Möglichkeit sind noch Versteigerungskataloge, in denen alle Termine eines Bundeslands aufgeführt werden. Nachdem man vielleicht ein Objekt entdeckt hat, an dem Interesse besteht, sollte als nächster Schritt die Einsicht des Gutachtens beim Amtsgericht stehen. In der Expertise kann man sich über den baulichen Zustand des Hauses beziehungsweise der Wohnung und über den festgesetzten Wert informieren.

Zwangsversteigerungen: Problemfall persönliche Besichtigung

Allerdings bietet es sich an, dass man im Vorfeld auch versucht, sich die Immobilie aus der Zwangsversteigerung persönlich anzuschauen. An dieser Stelle offenbart sich aber das erste Problem bei Hausversteigerungen, denn diesem leicht nachvollziehbaren Wunsch muss durch den Eigentümer nicht entsprochen werden. Man ist hierbei also auf die Kooperation des aktuellen Objektbesitzers angewiesen und sollte deshalb besonderes Fingerspitzengefühl bei der Anfrage besitzen, da der bisherige Besitzer ja nicht freiwillig sein Haus verlassen möchte. Finanzierung einer Zwangsversteigerung: Hier Angebot sichern

Keine Gewährleistungsansprüche

Aber nicht nur Kaufinteressenten bleiben oft außen vor, sondern auch die Gutachter, die die Immobilie bewerten sollen. Deshalb sind viele Gutachten nur aufgrund der Beurteilung des Objekts von außen erstellt – nutzen Sie dennoch unsere Checkliste für den Kauf einer Gebrauchtimmobilie, um die wichtigsten Punkte zu überprüfen. Die weiteren Kriterien beschränken sich dann noch auf die Lage und Infrastruktur im Umfeld des Objekts. Im Gutachten wird aus diesem Grund immer ein sogenannter Sicherheitsabschlag vorgenommen, das heißt, der Wert des Objektes wird um diesen Betrag reduziert, um damit das Risiko für den Käufer zu verringern. Ein weiterer Anlass dafür ist die Tatsache, dass ein Käufer im Nachhinein keine Gewährleistungsansprüche anmelden kann. Stellt sich also nach dem Kauf heraus, dass ein Objekt beispielsweise bestimmte Baumängel hat, dann kann der Käufer weder den bezahlten Preis reduzieren noch vom Erwerb an sich zurücktreten.

Finanzielle Vorbereitung ist entscheidend

Vor dem persönlichen Ersteigerungstermin sollte man zur Vorbereitung andere Versteigerungen besuchen. Dadurch ist man mit dem Ablauf besser vertraut und lernt ein wenig die Atmosphäre solcher Veranstaltungen kennen. Noch wichtiger ist aber vor dem Kauf, dass man sich einen genauen Überblick über die persönlichen finanziellen Verhältnisse verschafft. Welche Anlagen muss man zur Finanzierung der Immobilie auflösen? Welche zusätzlichen Kredite werden notwendig, und wie viel Geld steht als liquides Mittel sofort zur Verfügung? Kurzum: Die gesamte Finanzierung der Immobilie muss vor dem Versteigerungstermin geklärt werden.

Tipp: Bei der Zwangsversteigerung von Immobilien nicht mitziehen lassen

Die Versteigerung einer Immobilie ist in Deutschland überall gleich strukturiert. In der sogenannten Bietstunde geben die Anwesenden ihre jeweiligen Gebote ab. Das höchste Angebot bekommt danach den Zuschlag für die Immobilie. Dieser Zuschlag kann aber verweigert werden, wenn beim ersten Versteigerungstermin nicht wenigstens die Hälfte des Verkehrswerts erzielt wurde. Ein anderes Szenario liegt vor, wenn die Gläubiger das Verfahren einstellen lassen. Dies ist zulässig bei einem Zuschlag, der unterhalb von 70 Prozent des Verkehrswerts liegt. In einer zweiten Versteigerungsrunde sind diese Einschränkungen des Verkaufs aber nicht mehr möglich. Lassen Sie sich aber dennoch nicht mitziehen und in einen Bieterwettbewerb verstricken, an dessen Ende ein viel zu hoher Preis für die Immobilie aus der Zwangsversteigerung stehen kann. 

Sicherheitsleistung muss sofort bezahlt werden

Wurde die Immobilie in der Zwangsversteigerung erfolgreich erworben, müssen durchschnittlich zehn Prozent des Kaufpreises als Sicherheit unmittelbar bezahlt werden. Früher war es noch möglich, diese Zahlung in bar vorzunehmen, doch heutzutage ist meistens nur die Bezahlung per bestätigtem Bankscheck oder in Form einer Bankbürgschaft möglich. Eine weitere Möglichkeit ist zudem die Option, dass man das Geld zu der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts bringt und mit diesem Nachweis zur Zwangsversteigerung  der Immobilie kommt.

Bei der Finanzierung entstehen übrigens noch weitere Kosten: So geht mit dem Zuschlag auch eine Zuschlagsgebühr einher, und zusätzlich sind auch die Verfahrenskosten und die Grunderwerbssteuer nicht zu vergessen. Grob kann man also nochmals mindestens fünf Prozent zum Kaufpreis addieren. Außerdem erwirbt man beim Kauf auch eventuelle Grundschulden, die zum Kaufpreis aus der Zwangsversteigerung dazukommen.

Tipp: Versicherungsschutz rechtzeitig überprüfen lassen

Rund um die Zwangsversteigerung einer Immobilie ist auch der Versicherungsschutz wichtig. So sollte das Bestehen einer – bezahlten – Wohngebäudeversicherung unmittelbar nach dem Zuschlag sichergestellt sein. Und auch der Erwerber samt Familie sollte mit einer Risikolebensversicherung und am besten mit einer Berufsunfähigkeitsversicherung umfassend geschützt sein.  

Nachträglicher Ärger mit den Mietern

Als Käufer sollte man nach dem Kauf aber noch nicht zu früh frohlocken, denn oftmals ist die Immobilie aus der Zwangsversteigerung ja noch von den vorhergehenden Besitzern oder deren Mietern bewohnt. Deren Motivation, das versteigerte Haus zu verlassen, ist in der Regel eher gering ausgeprägt. Falls sich also die Bewohner weigern, das Objekt der Hausversteigerung zu verlassen, muss man in diesen Fällen auf den Gesetzgeber zurückgreifen. Denn juristisch betrachtet ist die Sachlage klar: Der Zuschlagsbeschluss aus der Zwangsversteigerung der Immobilie ist gleichzeitig auch ein Räumungstitel. Der alte Eigentümer ist also verpflichtet, aus der bisherigen Immobilie auszuziehen. Wenn dieser sich nun weigert, können die Käufer einen Gerichtsvollzieher beauftragen. 

Tipp: Kostenrisiko Zwangsversteigerung

Doch hierbei ist Vorsicht geboten, da der Gerichtsvollzieher erst aktiv wird, wenn er einen Vorschuss erhalten hat – einen Betrag, der leicht mehrere tausend Euro ausmachen kann, die man unbedingt in die persönliche Finanzierung der Zwangsversteigerung mit einkalkulieren sollte.

20.07.2017

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Modell-Foto: colourbox.com