Vermietungsverluste Was ist bei langjährigem Leerstand?

Wenn sich eine Wohnung nicht oder nur sehr schwer vermieten lässt, wollen Vermieter natürlich wenigstens die laufenden Kosten als vorweggenommene Werbungskosten im Bereich der Vermietung und Verpachtung absetzen. Voraussetzung dafür ist jedoch eine ernsthafte Vermietungsabsicht.
Das Finanzgericht München (AZ: 1 K 845/09) hat dazu entschieden, dass bei langjährigem Leerstand die wiederholte Schaltung von Vermietungsanzeigen keine ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühung dokumentiert. Denn steht eine zur Vermietung beabsichtigte Wohnung wie in diesem Fall über zehn Jahre leer, müssen besondere Anstrengungen unternommen werden, um nachweisen zu können, dass die Vermietungsabsicht besteht und die Suche nach neuen Mietern nachhaltig erfolgt. So kann dem Vermieter zugemutet werden, einen Makler einzuschalten oder aber im Hinblick auf die Miethöhe und die potenziellen Mieter Zugeständnisse zu machen.

Ernsthafte Absichten nachweisen!

In dem Fall dagegen hatte der Vermieter die Miete sogar nach und nach erhöht, was die Richter als Indiz dafür werteten, dass der Mann nicht ernsthaft an einer Vermietung interessiert war. Der Bundesfinanzhof (AZ: VIII R 51/09) wird sich jetzt in der Revision mit dem Fall beschäftigen. Die Bundesrichter waren bisher immer der Auffassung, dass Vermieter von problematischen Immobilien besondere Anstrengungen unternehmen müssen, um die Immobilie zu vermieten. Unterlassen sie das, spricht das gegen eine Einkünfteerzielungsabsicht, sodass sie ihre Kosten steuerlich nicht geltend machen können.

Vermietungsverluste: zehnjährige Renovierung nicht absetzbar

Wer sein leer stehendes Mietobjekt zehn Jahre lang in Eigenregie renoviert, kann seine Aufwendungen mangels Einkunftserzielungsabsicht nicht als Werbungskosten abziehen. Dem Niedersächsischen Finanzgericht fehlt es in diesem Fall an der erforderlichen Zielstrebigkeit des Vermieters. In dem Fall hatte ein Ehepaar ein baufälliges Gebäude gekauft und es über zehn Jahre Stück für Stück renoviert. Das Finanzamt wollte wegen dieses langen Zeitraums die Werbungskosten nicht anerkennen, die Eheleute argumentierten dagegen, dass die Eigenleistung zu Einsparungen von 240.000 Euro geführt hätte, sodass deutlich mehr gespart wurde als an Miete hätte erzielt werden können.

Das Finanzgericht (AZ: 11 K 12069/08) konnte sich nicht dazu durchringen, die Einkunftserzielungsabsicht anzuerkennen. Denn Aufwendungen für eine leer stehende Wohnung können nur als vorab entstandene Werbungskosten abgezogen werden, wenn der Vermieter daraus tatsächlich Einkünfte erzielen will und diese Entscheidung später nicht wieder aufgibt. Diese Einkunftserzielungsabsicht muss aber auch beweisbar und dokumentiert sein. In dem Fall aber sprachen nach Meinung des Gerichts die äußeren Umstände eher dagegen, dass die Entscheidung zur Vermietung endgültig gefasst und zielstrebig in die Tat umgesetzt worden war. Somit war der angestrebte Werbungskostenabzug nicht möglich.

Wohnungsleerstand: Vermietungsabsicht weit fassen

Wenn der Eigentümer einer in einem Wohngebiet liegenden Eigentumswohnung seine Vermittlungsbemühungen nur auf gewerblich oder selbstständig Tätige ausrichtet, während eine solche Nutzung unzulässig oder nur schwer zu genehmigen ist, liegen keine ernsthaften Vermietungsbemühungen vor. Die Folge dieser Entscheidung des Finanzgerichts Hessen (AZ: 5 V 2138/09): Das Finanzamt erkennt keine Einkünfteerzielungsabsicht an, und ein errechneter Verlust wird steuerlich nicht anerkannt. Die zur Debatte stehende Wohnung war von Anfang an auf Wohnbedürfnisse ausgelegt, und es wurde vor Gericht nicht ersichtlich, warum der Steuerzahler so verzweifelt darum bemüht war, diese Wohnung nicht zu Wohnzwecken zu vermieten, sondern zu gewerblichen, freiberuflichen Zwecken. Da in dieser Vermietungsausrichtung der Grund zu sehen war, dass die Wohnung lange Zeit leer stand, entschied das Gericht, dass der steuerliche Verlust nicht anzuerkennen sei.

Vermieter: Ernsthafte Vermietungsbemühungen müssen nachgewiesen werden

Wer sich nicht ernsthaft um einen Mieter bemüht, darf keine Werbungskosten für eine unvermietete Wohnung geltend machen. Das hat das Thüringer Finanzgericht (AZ: 3 K 285/10) entschieden. In dem Fall hatte der Vermieter lediglich im Supermarkt einige Zettel ausgehängt und in der regionalen Tageszeitung mit einer nichtssagenden Anzeige geworben. Die Richter mochten darin keine ernsthafte Vermietungsabsicht entdecken, zumal der Mann eine gründlich sanierte Vier-Zimmer-Wohnung mit Balkon und Stellplatz in einem Jugendstilhaus vermieten wollte. Damit wurden die Werbungskosten des Mannes steuerlich nicht anerkannt.

21.12.2016

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Modell-Foto: colourbox.com