Mieterhöhung Was tun, wenn der Vermieter mehr Geld will?

Mieterhöhung: Das hört kein Mieter gerne. Doch regelmäßig trifft eine Mieterhöhung tausende Mieter: Die einen sollen nach einer Modernisierung der Mieterhöhung zustimmen, die anderen sollen so viel mehr zahlen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel erreicht wird.
Aber wann ist eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig? Was gilt bei einer Mieterhöhung nach einer Renovierung oder Modernisierung? Und welche Fristen gelten eigentlich, wenn der Vermieter eine Mieterhöhung geltend macht? Kann er meine Zustimmung erzwingen, oder muss ich Einspruch gegen die Mieterhöhung einlegen? Oft gehören Mieterhöhungen zu den Dingen, die Sie als Mieter nicht einfach hinnehmen müssen. Antworten auf die wichtigsten Fragen zum Thema Mieterhöhung finden Sie hier. 

Wann ist eine Mieterhöhung zulässig?

Es gibt verschiedene Konstellationen, in denen der Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen kann. Hier die verschiedenen Fallgruppen:

1. Die Mieterhöhung ist im Mietvertrag vereinbart

Die Mieterhöhung kann im Mietvertrag vereinbart sein. Damit werden bei einer solchen Staffelmiete Mietsteigerungen schon im Voraus vereinbart. Voraussetzung ist jedoch, dass die Mieterhöhung im Mietvertrag in Euro und Cent angegeben ist. Gibt der Vermieter die Steigerung lediglich in Prozent an, ist die Regelung unwirksam. Außerdem muss zwischen jeder Staffel mindestens ein Jahr liegen.

Auch über eine Indexmiete ist eine Mieterhöhung im Mietvertrag vereinbar: Die Mietentwicklung kann auch an den Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland gekoppelt werden. Der Vermieter muss dann in jedem Mieterhöhungsschreiben die seit Abschluss des Vertrages oder seit der letzten Mieterhöhung eingetretene Änderung des Preisindexes angeben und die Mieterhöhung auch in Euro und Cent ausrechnen.

2. Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

In der Praxis werden Mieterhöhungen oft dadurch begründet, dass die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst wird. Durch die schwammige Formulierung birgt das natürlich den größten Stress – bietet aber auch die Möglichkeit für den Mieter, eine Mieterhöhung auszuhebeln. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter nachweisen, indem er die Mieterhöhung durch den Mietspiegel begründet, ein Gutachten heranzieht, die Mietdatenbank anführt oder aber – in der Praxis ist das der häufigste Fall – Vergleichswohnungen benennt.

Bezieht der Vermieter sich bei der Mieterhöhung auf die vergleichbaren Wohnungen, muss er drei Wohnungen nennen, die wirklich vergleichbar sind: nach Art der Wohnung, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Und diese Vergleichswohnungen müssen natürlich ähnlich teuer sein. Dazu kommt, dass der Mieter der Mieterhöhung zustimmen muss. Er darf nach Ablauf des Monats, in dem er die Mieterhöhung bekommt, zwei weitere Monate überlegen und muss bei einer berechtigten Mieterhöhung die Zustimmung erklären – bei einer unberechtigten darf er die Zustimmung verweigern, die der Vermieter dann einklagen müsste.

Tipp für die nächste Mieterhöhung: Wer zahlt, stimmt zu! Sie sollten bei einer Mieterhöhung deren Rechtmäßigkeit sofort überprüfen – und zwar vor der ersten Zahlung der erhöhten Miete. Denn wenn Sie zunächst zahlen und sich später gegen die Mieterhöhung wenden wollen, haben Sie schlechte Karten. Das musste ein Mieter feststellen, der fast zehn Jahre lang die erhöhte Miete überwiesen und erst dann gemerkt hatte, dass das Mieterhöhungsschreiben formale Fehler enthielt. Er forderte Geld zurück, bekam sein Geld aber nicht, weil seine Klage vor dem Bundesgerichtshof (AZ: VIII ZR 182/04) scheiterte, sofern seine Überweisungen als stillschweigende Zustimmung angesehen wurden!

Übrigens: Mit einer Rechtsschutzversicherung sichern Sie sich die Möglichkeit, schnell kompetenten Rat darüber einzuholen, ob und in welchem Umfang eine Mieterhöhung zulässig ist: Viele Rechtsschutzversicherungen haben eine telefonsiche Auskunftshotline für eine schnelle Einschätzung – danach wissen Sie, ob sich eine weiteres Vorgehen gegen den Mieter mit Unterstützung der Rechtsschutzversicherung lohnt. 

3. Mieterhöhung nach durchgeführter Modernisierung

Der Vermieter kann eine Mieterhöhung aussprechen, wenn er eine Modernisierung durchgeführt hat. Darunter fallen Maßnahmen zur allgemeinen Renovierung, zum Energiesparen (zum Beispiel Einbau neuer Fenster), aber auch andere Arbeiten, die den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessern oder nachhaltig Energie und Wasser einsparen. Der Vermieter kann nach Abschluss der Arbeiten elf Prozent der Kosten als jährliche Mieterhöhung auf den Mieter umlegen.

Wer kann eine Mieterhöhung aussprechen?

Grundsätzlich gilt: Eine Mieterhöhung muss vom Vermieter kommen. Das bedeutet: Käufer einer Immobilie können die Miete erst erhöhen, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind, Erben müssen einen Erbschein haben. Außerdem muss die Mieterhöhung schriftlich ausgesprochen werden, mündliche oder telefonische Mieterhöhungen sind unwirksam.

Außerdem muss die Mieterhöhung von allen Vermietern ausgesprochen werden: Haben also zwei Vermieter den Mietvertrag unterschrieben, muss auch die Mieterhöhung von beiden unterschrieben werden. Grundsätzlich ist es möglich, dass der Vermieter einen Bevollmächtigten ins Rennen schickt, der Ihnen gegenüber die Mieterhöhung erklärt. Das ist zulässig, wenn der Mieterhöhung die Original-Vollmachtsurkunde beiliegt. Ansonsten kann die Mieterhöhung zurückgewiesen werden.

An wen richtet sich die Mieterhöhung?

Grundsätzlich müssen alle Mieter Adressat der Mieterhöhung sein. Besteht zum Beispiel eine Wohngemeinschaft aus vier Mietern, muss die Erhöhung allen vier gegenüber erklärt werden - nur Untermietern gegenüber muss der Vermieter keine entsprechende Erklärung abgeben. Was mache ich mit der Mieterhöhung? Vor allem müssen Sie sie prüfen. Sind die formellen Voraussetzungen eingehalten worden? Und wenn ja, ist die Mieterhöhung begründet? Nur wenn beides der Fall ist, müssen Sie der Mieterhöhung zustimmen und zahlen.

Beachten Sie dabei die Fristen: Die Zustimmungsfrist läuft bis zum Ende des übernächsten Monats nach Zugang des Erhöhungsschreibens. Geht das Schreiben mit der Mieterhöhung Ihnen also im November zu, läuft die Frist zur Zustimmung bis zum 31. Januar. Die erhöhte Miete muss dann ab dem 1. Februar gezahlt werden. Ist die Mieterhöhung nicht gerechtfertigt, verweigern Sie die Zustimmung.

Tipp für die nächste Mieterhöhung: Mieter haben auch Pflichten! Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes (AZ VIII ZR 74/08) ist es für eine ordnungsgemäße Mieterhöhung nicht erforderlich, dass der Vermieter den Mietspiegel beifügt, wenn dieser im Kundencenter des Vermieters eingesehen werden kann. In dem Fall hatte ein Vermieter die Miete erhöhen wollen und dabei auf den Mietspiegel verweisen, der beim regionalen Mieterschutzverein erhältlich sei und auch im Kundencenter des Vermieters eingesehen werden könne. Das nahm die Mieterin zum Anlass, Einspruch gegen die Mieterhöhung einzulegen. Sie hatte verlangt, dass der Vermieter ihr den Mietspiegel zuschickt. Die Bundesrichter aber stellten sich auf die Seite des Vermieters: Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Beifügung des Mietspiegels zur ordnungsgemäßen Begründung des Mieterhöhungsverlangens nicht erforderlich, wenn dieser allgemein zugänglich ist. In einem solchen Fall ist es dem Mieter zumutbar, zur Prüfung der Angaben des Vermieters auf den ohne Weiteres zugänglichen Mietspiegel zuzugreifen. Nichts anderes gilt, wenn die Einsichtnahme in den Mietspiegel auch im Kundencenter des Vermieters gewährleistet ist.

27.03.2017

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Modell-Foto: colourbox.com