Geldanlage in Beton Die Tricks der Immobilienhaie

Viele Anleger wenden sich derzeit enttäuscht von der Börse ab, mit festverzinslichen Anlagen lässt sich derzeit auch nichts verdienen, und Gold ist zu teuer. So schwenken viele Anleger um auf Immobilien: Die Einnahmen aus der vermieteten Immobilie sind als Zusatzrente im Alter eingeplant.
Und so sinnvoll eine Eigentumswohnung oder eine Immobilie insgesamt ist, wenn Sie für das Alter vorsorgen wollen, so groß ist die Gefahr, dass Sie beim Kauf an einen professionellen Verkäufer geraten, der Ihnen eine überteuerte Wohnung andrehen will, die auch selten die versprochene Miete erzielen kann. Die Konsequenz: Sie zahlen für die Immobilie als Altersvorsorge einen zu hohen Kaufpreis, werden auf Dauer keinen Überschuss (und damit auch keine zusätzliche Rente) erzielen, und die Immobilie lässt sich im Alter auch nicht mit Gewinn verkaufen, weil Sie sie viel zu teuer bezahlt haben. Nicht umsonst sind vermietete Immobilien für manche Menschen der Anfang einer Schuldenkarriere. Enttarnen Sie die Tricks der unseriösen Verkäufer!

Trick 1: Verkauf an Ortsunkundige

Leipzig, Dresden, Schwerin: Eine Wohnung in einer der Boom-Citys im Osten? Hört sich gut an, Tatsache ist jedoch: Vor allem im Osten Deutschlands werden ganze Stadtviertel immer noch saniert, ohne dass klar ist, ob es für die entstehenden Wohnungen jemals einen Mietermarkt geben wird. Wenn Sie aber in Köln, Hamburg oder München wohnen, dürfte es schwierig sein, die Qualität eines Wohnviertels zu beurteilen – und das ist der Grund, warum den Verkäufern Käufer am liebsten sind, die weit weg wohnen und die Stadt am besten gar nicht kennen. Denn bei denen lassen sich auch Problemstadtteile zu In-Vierteln hochjubeln.

Die Lage, die Lage, die Lage …

Entscheidend beim Wohnungskauf ist und bleibt die Lage. Sie müssen selbst entscheiden, ob die avisierte Wohnung in einer Gegend liegt, die bei Mietern nachgefragt wird. Helfen können Ihnen dabei Immobilienportale. Suchen Sie gezielt in dem Stadtteil nach Wohnungen, für das Sie sich interessieren. Finden Sie dort massig Wohnungen auch in guter Ausstattung, ist davon auszugehen, dass die Wohnungen schwer vermietbar sind. Dann heißt es für Sie: Finger weg! Seriöse Baufinanzierung hier finden

Trick 2: Aufwand schönrechnen

Natürlich ist die Vorstellung toll, die die Werbung meist verspricht: Ohne einen Cent eigenes Geld finanzieren Sie eine Wohnung, die im Alter eine Zusatzrente abwirft. Möglich sollen das Steuervorteile und die Miete der zukünftigen Mieter machen. Tatsache ist aber: Unseriöse Verkäufer rechnen den Aufwand herunter, "vergessen" beispielsweise ausreichende Instandhaltungsrücklagen und kalkulieren auf der anderen Seite mit viel zu hohen Steuervorteilen, die vor allem Geringverdiener niemals erreichen können. Die Folge: Die Kosten sind tatsächlich weit höher als vor dem Kauf prognostiziert, fällt dann noch die Miete aus oder ist geringer als angenommen (siehe Trick 1), stehen viele Käufer vor dem Ruin.

Vertrauen Sie niemals den Kalkulationen der Verkäufer

Lassen Sie einen unabhängigen Steuerberater in Ihrem Auftrag mögliche Steuervorteile kalkulieren, und lassen Sie die Kalkulation insgesamt von einem neutralen Berater (zum Beispiel in den Verbraucherzentralen) überprüfen. Und nur diese Zahlen dürfen die Grundlage für Ihre Entscheidung bilden.

Trick 3: Sinnlose Mietgarantien

Viele Verkäufer werben auch mit Mietgarantien. Diese Garantien versprechen Ihnen für einen bestimmten Zeitraum eine Miete X für Ihre Wohnung. Hört sich toll an, ist aber eine echte Falle. Denn Mietgarantien täuschen oft Mieten vor, die am Markt nicht zu erzielen sind. "Ist mir egal, wenn ich nur mein Geld bekomme!", mögen Sie jetzt denken. Stimmt natürlich, aber nur dann, wenn der Garantiegeber auch wirklich zahlen kann. Geht er Pleite, ist Ihre Garantie das Papier nicht wert, auf dem Sie geschrieben steht. Achten Sie darauf, wer Ihnen eine Garantie gibt. Steckt dahinter ein seriöses Unternehmen mit ausreichender Finanzbasis? Oder nur eine windige Kaschemme, die mehr eine Verkaufsunterstützung ist?

Trick 4: Versteckte Kosten

Der Kauf einer Immobilie bringt erhebliche Kosten mit sich. Der Notar muss bezahlt werden, die Grundsteuer und vielleicht auch ein Makler. Aber dazu schlagen unseriöse Verkäufer oft noch unverschämte Nebenkosten und Provisionen auf, die im schlimmsten Fall bis zu 30 Prozent des Kaufpreises ausmachen können. Fatal für Sie, weil Sie diese 30 Prozent schlichtweg verlieren, denn Ihre Wohnung ist 30 Prozent weniger wert als der Kaufpreis. Ein Verkauf mit Gewinn ist da unmöglich! Versteckte Nebenkosten können Sie nur enttarnen, wenn Sie den wahren Kaufpreis der Immobilie kennen. Und den können Sie nur mit einem eigenen Gutachten ermitteln. Viele Käufer schrecken wegen der damit verbundenen Kosten davor zurück, aber die 500 bis 1.000 Euro sind gut angelegt, wenn damit der reelle Kaufpreis ermittelt wird. Und liegt der deutlich über der Forderung der Verkäufer, heißt es: Finger weg!

Trick 5: Allle gegen Sie!

Besonders tückisch wird es für Sie, wenn die Verkäufer sich gleich zu einer "Bande" zusammengeschlossen haben. Sie arbeiten dann mit einem unseriösen Makler und einer Bank zusammen, die die Finanzierung problemlos übernimmt, und haben auch gleich einen sogenannten Mitternachtsnotar an der Hand, der zu jeder Tages- und Nachtzeit beim Beurkunden hilft. Ein solcher reibungsloser Ablauf zerstreut oft Bedenken, also Vorsicht, wenn die Bank problemlos in die Finanzierung einwilligt und sogar ein Notar Gewehr bei Fuß steht.

Nehmen Sie sich Zeit

Entscheidungen von der finanziellen Tragweite eines Immobilienkaufes sollen und dürfen nicht überhastet gefällt werden. Sie sollten sich mehr als eine Nacht Zeit geben, um die Entscheidung zu überdenken. Und Sie sollten auch die Finanzierung über Ihre Hausbank gegenchecken lassen. Vertrauen Sie darauf, dass Ihrer Hausbank mehr an Ihrem Wohl gelegen ist, als der Bank, die in das Projekt eingebunden ist.

Immobilienkauf: Das müssen Sie AUF JEDEN FALL beachten!

Lage sondieren

Nehmen Sie die Lage der Wohnung genau unter die Lupe – und zwar im Hinblick auf den Stadtteil und die Region (zum Beispiel Infrastruktur/Nahverkehrsanbindung) genauso wie im Kleinen, zum Beispiel im Hinblick auf den Straßenlärm, das Umfeld direkt am Haus etc.

Alle Kosten ermitteln

Als Vermieter müssen Sie jeden Monat ein Hausgeld zahlen, das die Nebenkosten abdeckt, fällige Reparaturen bezahlt und dafür sorgt, dass Instandhaltungsrücklagen gebildet werden. Denken Sie daran: Während die Nebenkosten zu einem Großteil auf den Mieter umgelegt werden können, zahlen Sie Reparaturen und die Instandhaltungsrücklage immer selbst. Das können im Monat schon 100 Euro und mehr sein – planen Sie das mit ein.

Teilungserklärung zeigen lassen

Die Teilungserklärung verrät Ihnen, was Ihnen eigentlich genau gehört, was in Ihrem sogenannten Sondereigentum steht und was Gemeinschaftseigentum ist. Sie ist maßgeblich, nicht die Versprechungen und Zusagen des Verkäufers.

Protokolle studieren

Die Protokolle der Eigentümerversammlungen zeigen in aller Regel sehr gut, ob und wo es Probleme in bereits bestehenden Eigentümergemeinschaften gibt.

Finanzierung ohne Risiko wählen

Auch bei vermieteten Immobilien sollten Sie daran denken, dass eine Vollfinanzierung inklusive aller Nebenkosten finanziell sehr riskant ist, weil die Miete bei einer solchen Immobilienfinanzierung eigentlich nie reicht. Finanzieren Sie auf jeden Fall alle Nebenkosten selbst und im Idealfall auch 20 Prozent des Kaufpreises. Und vergessen Sie nicht, das Finanzierungsangebot selbst zu überprüfen - oft gibt es deutlich günstigere Konditionen bei freien banken udn es lohnt sich, mit der anbietenden Bank nachzuverhandeln.   

Mietpotenzial selbst ermitteln

Dem Internet sei Dank: Mithilfe von Immobilienportalen und den Mietenspiegeln lässt sich leicht feststellen, welche Miete in der Region zu erzielen ist, in der Ihre Wohnung liegt. Ist die Differenz zwischen dem Versprechen des Verkäufers und Ihren eigenen Zahlen größer als zehn Prozent, sollten Sie vom Kauf Abstand nehmen.

21.07.2017

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Modell-Foto: colourbox.com