Die Familie im Haus Vermietung an Angehörige

Es ist eines der letzten legalen Steuerspar-Modelle, das funktioniert: die verbilligte Vermietung an Angehörige. Der Clou dabei: Der geringen Miete stehen hohe Werbungskosten durch Schuldzinsen und Abschreibung gegenüber – der steuerliche Verlust führt zu einer satten Steuererstattung.
Im Grundsätz gilt: Beträgt die mit den Angehörigen vereinbarte Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, ist der volle Werbungskostenabzug für die Nebenkosten und die Hausfinanzierung möglich. Eine Ertragsprognose ist nicht mehr fällig. Beträgt die Miete dagegen weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete, ist eine Aufteilung in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil vorzunehmen. Steuerlich absetzbar sind dann nur die auf den entgeltlichen Teil entfallenden Kosten.

Ein Beispiel: Beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung 600 Euro, können bei einem Mietzins von mehr als 396 Euro die Ausgaben steuerlich voll geltend gemacht werden. Beträgt der Mietzins dagegen 250 Euro, können die Kosten nur anteilig mit 41,67 Prozent geltend gemacht werden, denn das entspricht dem Verhältnis von tatsächlicher zu ortsüblicher Vergleichsmiete. 

Die Konsequenzen für die Vermietung an Angehörige

Die Neuregelung beseitigt zum einen einen Streitpunkt zwischen Vermietern und dem Finanzamt, der immer wieder zu gerichtlichen Auseinandersetzungen geführt hat. Die Ertragsprognose fällt weg, wenn die Miete 66 Prozent und mehr der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Das Problem dabei: Lag die Miete bisher im Korridor von 56 bis 66 Prozent, muss der Vermieter die Miete anheben, um die Kosten voll absetzen zu können. Und das bedeutet ggf. Ärger mit den Mietern, die einen höheren Mietzins zahlen sollen. Der Stress rund um das Thema "verbilligte Vermietung" ist also nicht beseitigt, er verlagert sich lediglich vom Finanzamt auf die Familie. 

Ein Beispiel: Ein Familienagehöriger zahlt bisher 56 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Wohnung, die 600 Euro ortsüblich kosten würde. Das sind 336 Euro. Der Vermieter muss die Wohnung jetzt teurer vermieten und die Miete auf 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete anheben – damit steigt die Miete um fast 18 Prozent auf 396 Euro. Der Mieter muss dazu seine Zustimmung erklären.

Die bisherige Regelung

Bisher galt: Lag die gezahlte Miete bei mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, musste das Finanzamt die Kosten anerkannen. Ist sie niedriger, wird das Finanzamt aktiv und holt den Taschenrechner raus: Denn bei einer Vergleichsmiete zwischen 56 Prozent und 75 Prozent wird für die nächsten 30 Jahre eine Prognose aufgestellt, ob die Einnahmen langfristig gesehen die Ausgaben übersteigen. Bei dieser Prognoserechnung muss man für einen Zeitraum von 30 Jahren alle voraussichtlichen Einnahmen den entsprechenden Ausgaben gegenüberstellen.

Da eine Schätzung über einen derart langen Zeitraum viele Unwägbarkeiten enthält, dürfen Sie allerdings zu Ihren Gunsten bei den Einnahmen einen Sicherheitszuschlag von zehn Prozent und bei den Werbungskosten ebenfalls einen Sicherheitsabschlag von zehn Prozent vornehmen. Falls keine objektiven Umstände für die Schätzung erkennbar sind, sind die künftigen Einnahmen und Ausgaben aufgrund der Zahlungen in den letzten fünf Jahren zu schätzen.

Negative Prognose: Jetzt wird gerechnet

Liegt die Miete zwischen 56 und 74 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, und ist das Prognoseergebnis positiv, werden die Verluste voll anerkannt. Ist es dagegen negativ, muss gerechnet werden. Ein Beispiel: Ihr Mieter zahlt pro Quadratmeter eine Miete von 3,50 Euro. Ortsüblich sind fünf Euro. Damit bekommt man nur eine Vergleichsmiete von 70 Prozent. Ist gleichzeitig die Prognoserechnung negativ, werden nur 70 Prozent der geltend gemachten Kosten anerkannt. Liegt die Miete unter 56 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, werden die Kosten immer nur anteilig anerkannt.

Fremdvergleich durchführen!

Damit das Steuersparmodell grundsätzlich funktionieren kann, muss Ihr Mietvertrag bei der verbilligten Vermietung an einen Angehörigen einem Fremdvergleich standhalten. Das bedeutet, dass Ihr Vertrag so gestaltet sein muss, wie ihn auch nicht verwandte Mieter und Vermieter abgeschlossen hätten. Besonders achtet das Finanzamt darauf, dass ein schriftlicher Mietvertrag vorliegt, die Höhe der Miete und die Nebenkosten klar geregelt sind, die Miete tatsächlich gezahlt wird – am besten per Überweisung – und die Nebenkosten korrekt abgerechnet werden. Wenn alle diese Voraussetzungen auch noch erfüllt sind, steht dem Finanzamts-Bonus nichts mehr im Wege!

12.07.2017

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Modell-Foto: colourbox.com