Bezahlt werden muss nicht nur die Immobilie selbst, sondern auch eine ganze Reihe von Nebenkosten: für den Notar und seine Beurkundung, für die Gerichtsgebühren, aber auch für den Makler und – nicht zu vergessen – für das Finanzamt, das Grunderwerbsteuer haben möchte. Finanzieren Sie jetzt auf Nummer sicher!

1. Die 30:70-Formel

Eigenes Kapital ist das A und O einer soliden Finanzierung. Setzen Sie bis auf einen Notgroschen Ihr Vermögen ein, wenn Sie bauen oder kaufen möchten. Denn die Bank bekommt von Ihnen immer mehr Zinsen, als Sie Ihnen für das Ersparte zahlt – Geld auf der hohen Kante bringt bei der Immobilienfinanzierung also nichts. Ganz im Gegenteil: Während Sie für 25.000 € Sparguthaben im Jahr gerade einmal 600 Euro Zinsen (abzüglich Steuern!) bekommen, verlangt die Bank für ein Darlehen in gleicher Höhe im Schnitt ca. 1.000 Euro Zinsen. Das heißt: Sie legen Geld an und machen dabei einen Verlust – in unserem Beispielfall mindestens 500 Euro. Rechnen Sie für eine solide Finanzierung einen Eigenkapitalanteil von mindestens 30 % bei einem Kreditanteil von 70 %. Bunkern Sie kein eigenes Geld, sondern setzen Sie es für die Finanzierung ein. Sie sparen Zinsen und bekommen in der Regel auch das Darlehen zu günstigeren Konditionen.

2. Die "Vergleich macht reich"-Strategie

Egal, ob Sie ein bestehendes Darlehen verlängern oder ein ganz neues Darlehen abschließen wollen: Die beste Strategie für die günstigsten Konditionen ist die Vergleichs-Strategie. Denn schon ein Zinsaufschlag von 0,1 Prozentpunkten (von 4,5 auf 4,6 %) verteuert ein Darlehen von 100.000 Euro in 20 Jahren um immerhin 2.516 Euro! Nutzen Sie unsere Vergleichsrechner, um die Konditionen genau unter die Lupe nehmen. Sie sparen schnell einige tausend Euro, wenn Sie nach den besten Konditionen Ausschau halten.

3. Die "Mindestens-2 %-Tilgungs"- Regel

Bei einem Hypothekendarlehen wird die Bank Ihnen immer eine anfängliche Tilgung von 1 % vorschlagen. Im Klartext heißt das: Die Höhe der Rate ergibt sich aus dem Zins und 1 % der Darlehenssumme. Bei 100.000 Euro Darlehen und 4,5 % Zins ergibt sich bei 1 % Tilgung eine Jahresrate von 5.500 Euro. Da der Zinsanteil durch die Tilgung in den 6.000 Euro immer geringer wird, steigt der Tilgungsanteil schon ab dem 2. Monat. Der Haken an der Sache: Bei einer anfänglichen Tilgung von 1 % und einem Darlehenszins von 4,5 % für die gesamte Laufzeit brauchen Sie trotzdem ziemlich genau 38 Jahre, bis das Darlehen zurückbezahlt ist. Jetzt wissen Sie auch, warum die Bank Ihnen diese niedrige Tilgung empfiehlt: Sie möchte Geld an Ihnen verdienen, und zwar so lange und so viel wie möglich.

Wählen Sie von Anfang an eine Tilgung von mindestens 2 %. Dadurch wird zwar die monatliche Rate höher, aber Sie zahlen Ihr Darlehen erheblich schneller zurück und sparen tausende Euro Zinsen. Zum Vergleich: Ein Darlehen über 200.000 Euro mit 4,5 % Zinsen und 1 % Tilgung kostet Sie insgesamt 218.000 Euro Zinsen in 38 Jahren. Bei 2 % Tilgung sind Sie nach 26 Jahren schuldenfrei und haben nur 141.000 Euro Zinsen gezahlt. Die Ersparnis: 77.000 Euro Zinsen mit nur 167 Euro mehr Belastung im Monat.

4. Flexibilität hilft richtig sparen!

Achten Sie bei Ihrer Baufinanzierung auf die Möglichkeit, Sondertilgungen leisten zu können. Gemeint ist damit die Möglichkeit, dass Sie einmal jährlich einen Teil des Darlehens (meist bis zu 5 % der ursprünglichen Summe) außer der Reihe zurückzahlen können. Diese Klausel gibt Ihnen z. B. die Möglichkeit, bei einer hohen Steuererstattung oder einer Rate der Eigenheimzulage das Geld wirklich für die Rückzahlung des Darlehens zu verwenden. Diese Rückzahlungen außer der Reihe haben einen außergewöhnlichen Vorteil: Da Sie die zusätzlich getilgten Schulden nicht mehr weiter mit "durchschleppen" müssen, sparen Sie sich die Zinsen darauf. Und das kann bei genauerem Nachrechnen ein tolles Geschäft für Sie werden: Zahlen Sie beispielsweise bei einem Zinssatz von 4,5 % nur einmalig 2.500 Euro zusätzlich ab, spart das auf 10 Jahre gerechnet 1.400 Euro Zinsen – auf 20 Jahre gerechnet sind es sogar schon 3.600 Euro ersparte Zinsen.

5. Die "Morgen-Regel"

Die Bauzinsen sind auf einem historisch niedrigen Stand – so günstig war es in den letzten Jahrzehnten niemals, eine Wohnung zu kaufen oder ein Haus zu bauen. Diesen Vorteil sollten Sie sich nicht nur für die Finanzierung heute sichern, sondern auch gleich für morgen und übermorgen. Wenn Sie jetzt einen Darlehensvertrag mit Ihrer Bank aushandeln, dann lassen Sie sich die Zinsen gleich für 15 oder 20 Jahre festschreiben. Das kostet Sie zwar einen Zinsaufschlag von 0,1 bis 0,3 Prozentpunkten, aber dafür haben Sie die nächsten Jahre Ruhe und müssen sich keine Sorgen um eventuell steigende Zinsen machen.

Stellen Sie sich vor, Sie schließen jetzt einen Darlehensvertrag über 100.000 Euro mit einer Zinsbindung von nur 10 Jahren ab. Am Ende der 10 Jahre stehen die Zinsen auf einem sagenhaften Hoch von 10 % jährlich, aber Sie können nicht anders, als den Vertrag zu unterschreiben. Bei einem Rest-Darlehen von 74.120 Euro (angenommen ist für die ersten 10 Jahre ein Zins von 5 % und eine Rate von 583,33 Euro im Monat) müssten Sie nach den 10 Jahren dann bei einer Rate von 741,20 € insgesamt rund 130.000 € Zinsen zahlen, bis das Darlehen getilgt ist. Wenn Sie die Zinsen gleich für 20 Jahre festschreiben lassen, zahlen Sie insgesamt nur rund 81.000 Euro Zinsen, obwohl Sie einen Zinsaufschlag für die 20 Jahre zahlen mussten. Denn Sie konnten die niedrigen Zinsen 10 Jahre länger nutzen, so dass ein Zins von 10 % nach Ablauf der 20 Jahre nicht mehr so stark ins Gewicht fallen würden.