Montag, 26.09.2016 02:12 Uhr
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Sieben Tipps für die Immobilienfinanzierung Sichere Hausfinanzierung

200.000 Euro oder sogar noch mehr auf einen Schlag ausgeben – das passiert wohl nur, wenn wir uns entscheiden, uns mit der eigenen Immobilie zu beschäftigen und uns hineinzustürzen in das Abenteuer Immobilienfinanzierung. Tipps dazu, die bares Geld wert sind, finden Sie hier.
7 Tipps für die Baufinanzierung Sichere Hausfinanzierung
Dann werden bei der Baufinanzierung die Kosten fällig für die Immobilie selbst, aber auch eine ganze Reihe von Nebenkosten, die in die Hausfinanzierung einfließen: für den Notar und seine Beurkundung, für die Gerichtsgebühren, aber auch für den Makler und – nicht zu vergessen – für das Finanzamt, das Grunderwerbsteuer haben möchte. Und weil wir so unerfahren sind mit Ausgaben in dieser Größenordnung, unterlaufen uns jede Menge teure Fehler bei der Finanzierung der eigenen vier Wände. Unsere Tipps helfen, die teuersten Fehler bei der Baufinanzierung zu vermeiden.

Tipp 1 für Immobilienfinanzierung: Die 30:70-Eigenkapital-Formel

Eigenes Kapital ist das A und O einer soliden Baufinanzierung. Setzen Sie Ihr Eigenkapital bis auf einen Notgroschen ein, wenn Sie bauen oder kaufen möchten. Denn die Bank bekommt von Ihnen immer mehr Zinsen bei der Baufinanzierung, als Sie Ihnen für das Ersparte zahlt – Geld auf der hohen Kante bringt bei der Immobilienfinanzierung also nichts. Ganz im Gegenteil: Während Sie für 25.000 Euro Sparguthaben im Jahr gerade einmal 500 Euro Zinsen bekommen, die eventuell noch versteuert werden müssen, verlangt die Bank für 25.000 Euro Darlehen im Schnitt 1.000 Euro. Das heißt für Ihre Baufinanzierung: Sie legen Geld an und machen dabei einen Verlust – in unserem Beispielfall mindestens 500 Euro.

Der richtige Weg: Rechnen Sie für eine solide Baufinanzierung einen Eigenkapitalanteil von mindestens 30 Prozent bei einem Kreditanteil von 70 Prozent. Bunkern Sie kein eigenes Geld, sondern setzen Sie es für die Immobilienfinanzierung ein. Sie sparen Zinsen und bekommen in der Regel auch das Darlehen zu günstigeren Konditionen.

Tipp 2 für den Baukredit-Vergleich: Die "Vergleich macht reich"-Strategie

Egal, ob Sie ein bestehendes Darlehen verlängern oder ein ganz neues Darlehen abschließen wollen: Die beste Strategie für die günstigsten Konditionen bei der Baufinanzierung ist die Vergleichs-Strategie. Denn schon ein Zinsaufschlag von 0,1 Prozentpunkten (von 4,0 auf 4,1 Prozent) verteuert ein Darlehen von 100.000 Euro in 20 Jahren um immerhin 1.655 Euro!

So sparen Sie clever: Nutzen Sie unsere Vergleichsrechner für Ihre Baufinanzierung. Hier finden Sie eine täglich aktualisierte Übersicht über alle Baugeldangebote deutschlandweit – so wissen Sie genau, wo Ihre Baufinanzierung im Vergleich am günstigsten ist.

Tipp 3 für die Hausfinanzierung: Die "Mindestens-Zwei-Prozent-Tilgungs"-Regel

Bei einem "normalen" Hypothekendarlehen wird die Bank Ihnen immer eine anfängliche Tilgung von einem Prozent vorschlagen. Im Klartext bedeutet das: Das Darlehen ist so berechnet, dass die Rate im Jahr so hoch ist wie der Zins plus einem Prozent der Finanzierungssumme. Das heißt für Ihren Baukredit im Vergleich: Bei einer Baufinanzierung mit einer Finanzierungssumme von 100.000 Euro und einem Zins von vier Prozent liegt die Rate bei einer Tilgung von einem Prozent bei 5.000 Euro jährlich und damit bei 416,67 Euro im Monat. Im Laufe der Zeit wird der Zinsanteil an Ihrer monatlichen Rate immer geringer – denn Sie zahlen ja regelmäßig zumindest einen kleinen Teil des geliehenen Geldes zurück. Der Haken an der Sache: Bei einer anfänglichen Tilgung von einem Prozent und einem Darlehenszins von 4,5 Prozent für die gesamte Laufzeit brauchen Sie über 40 Jahre, bis das Darlehen zurückbezahlt ist. Jetzt wissen Sie auch, warum die Bank Ihnen diese niedrige Tilgung empfiehlt: Sie möchte Geld an Ihnen und Ihrer Hausfinanzierung verdienen, und zwar so lange und so viel wie möglich.

Sie können auch günstiger: Wählen Sie von Anfang an eine Tilgung von mindestens zwei Prozent. Dadurch wird zwar die monatliche Rate höher, aber Sie zahlen Ihr Darlehen erheblich schneller zurück und sparen tausende Euro Zinsen. Zum Vergleich für Ihren Baukredit: Ein Darlehen über 200.000 Euro mit 4,0 Prozent Zinsen und einem Prozent Tilgung kostet Sie insgesamt 203.000 Euro Zinsen in 40 Jahren. Bei zwei Prozent Tilgung sind Sie nach 28 Jahren schuldenfrei und haben nur 130.000 Euro Zinsen gezahlt. Die Ersparnis: 73.000 Euro Zinsen mit nur 167 Euro mehr Belastung im Monat.

Tipp 4 für die Immobilienfinanzierung: Das "Reinheits-Gebot" für Ihr Hypothekendarlehen

Der beste Weg zu einer soliden und günstigen Immobilienfinanzierung ist immer noch das ganz normale Annuitätendarlehen: Bei dem nehmen Sie einen Kredit in Höhe einer bestimmten Summe auf und stottern Monat für Monat eine feste Summe ab, bis das Hypothekendarlehen ausläuft oder Sie die Schuld getilgt haben. Alle anderen Wege für eine Immobilienfinanzierung sollten Sie sehr genau anschauen, bevor Sie sich darauf einlassen: So bieten Bausparverträge heute beispielsweise kaum noch Vorteile gegenüber einem Bankdarlehen. Der Reiz der Bausparverträge liegt ja darin, dass Sie nach einer Ansparphase mit mauen Guthabenzinsen ein besonders günstiges Darlehen bekommen – nun sind aber mittlerweile die Bankzinsen so niedrig, dass sie kaum höher sind als die für Bauspardarlehen. Andere Finanzierungsvarianten für die Baufinanzierung sind sogar gefährlich: So werden beispielsweise Fremdwährungsdarlehen mit einem niedrigen Zinssatz angeboten – der Haken an der Sache: Verändert sich der Wert dieser Währung (zum Beispiel der Schweizer Franken) im Verhältnis zum Euro, wird aus der Baufinanzierung ein unkalkulierbares Risiko!

Tipp 5: Die "Geld-kostet-Geld"-Falle bei der Hausfinanzierung

Viele Bauherren übersehen in der Immobilienfinanzierung einen wesentlichen Punkt: Wird die Immobilie nämlich Schritt für Schritt nach Baufortschritt bezahlt, fallen auch Schritt für Schritt Finanzierungskosten an. Denn sobald der Bauträger einen bestimmten Bauabschnitt (zum Beispiel Fertigstellung des Kellers) erledigt hat, will er Geld haben. Und sobald die Bank das Geld ausgezahlt hat, werden bei Ihrer Immobilienfinanzierung Zinsen fällig, die Sie natürlich zahlen müssen. Und wenn Sie diese Zinsen nicht aus der eigenen Tasche zahlen, werden sie in der Regel dem Darlehenskonto belastet – und damit steht Ihnen diese Zinssumme nicht mehr zur Verfügung.

Planung ist alles: Rechnen Sie die Kosten für die Zinsen bis zur Fertigstellung auf jeden Fall mit in Ihre Finanzierung ein. Pro ausgezahlten 100.000 Euro aus der Immobilienfinanzierung müssen Sie bei einem Zinssatz von vier Prozent monatlich mit 333 Euro Zinsen rechnen. Legen Sie dafür Geld zurück oder beantragen Sie ein entsprechend höheres Darlehen.

Tipp: Mehr zu den teuersten Fehlern bei der Immobilienfinanzierung erfahren Sie hier.

Tipp 6: Flexibilität hilft bei der Baufinanzierung richtig sparen!

Achten Sie bei Ihrer Baufinanzierung auf die Möglichkeit, Sondertilgungen leisten zu können. Gemeint ist damit die Möglichkeit, dass Sie einmal jährlich einen Teil des Darlehens (meist bis zu fünf Prozent der ursprünglichen Summe) außer der Reihe zurückzahlen können. Diese Klausel gibt Ihnen zum Beispiel die Möglichkeit, bei einer hohen Steuererstattung oder einer Rate der Eigenheimzulage das Geld wirklich für die Rückzahlung des Darlehens zu verwenden.

Werden Sie zum Schlaufinanzierer: Diese Rückzahlungen außer der Reihe haben einen außergewöhnlichen Vorteil: Da Sie die zusätzlich getilgten Schulden nicht mehr weiter mit "durchschleppen" müssen, sparen Sie sich die Zinsen darauf. Und das kann bei genauerem Nachrechnen ein tolles Geschäft für Sie werden: Zahlen Sie beispielsweise bei Ihrer Immobilienfinanzierung bei einem Zinssatz von 4,5 Prozent nur einmalig 2.500 Euro zusätzlich ab, spart das auf zehn Jahre gerechnet 1.400 Euro Zinsen – auf 20 Jahre gerechnet sind es sogar schon 3.600 Euro ersparte Zinsen.

Tipp 7: Die "Morgen-Regel" für günstige Hypothekenzinsen – auf Dauer

Die Bauzinsen sind im Vergleich auf einem historisch niedrigen Stand – so günstig war es in den letzten Jahrzehnten niemals, eine Wohnung zu kaufen oder ein Haus zu bauen. Diesen Vorteil sollten Sie sich nicht nur für die Immobilienfinanzierung heute sichern, sondern auch gleich für morgen und übermorgen. Wenn Sie jetzt eine Hausfinanzierung mit Ihrer Bank aushandeln, dann lassen Sie sich die Zinsen für die Baufinanzierung gleich für 15 oder 20 Jahre festschreiben. Das kostet Sie zwar einen Zinsaufschlag von 0,1 bis 0,3 Prozentpunkten, aber dafür haben Sie die nächsten Jahre Ruhe und müssen sich keine Sorgen um eventuell steigende Zinsen für Ihre Baufinanzierung machen.

Heute für morgen sparen: Stellen Sie sich vor, Sie schließen bei Ihrer Immobilienfinanzierung jetzt einen Darlehensvertrag über 100.000 Euro mit einer Zinsbindung von nur zehn Jahren ab. Am Ende der zehn Jahre stehen die Zinsen für die neue Baufinanzierung auf einem sagenhaften Hoch von acht Prozent jährlich, aber Sie können nicht anders, als den Vertrag zu unterschreiben. Bei einem Rest-Darlehen von 75.458 Euro (angenommen ist für die ersten zehn Jahre ein Zins von vier Prozent und eine Rate von 500 Euro) müssten Sie nach den zehn Jahren dann bei einer Rate von 628 Euro insgesamt noch einmal rund 77.000 Euro Zinsen zahlen, bis das Darlehen getilgt ist. Wenn Sie den Zinssatz für Ihre Baufinanzierung bei 4,2 Prozent gleich für 20 Jahre festschreiben lassen, zahlen Sie insgesamt deutlich unter 100.000 Euro Zinsen für die Baufinanzierung insgesamt, obwohl Sie einen Zinsaufschlag für die 20 Jahre zahlen mussten. Die Ersparnis: mehr als 12.000 Euro!

18.09.2016 - Autor Oliver Mest
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Foto: www.colourbox.com
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