Denn auch der Notar will Geld sehen für seine Beurkundung, die Gerichtsgebühren müssen gezahlt werden, der Makler und – nicht zu vergessen – das Finanzamt, das Grunderwerbsteuer haben möchte. Und weil wir so unerfahren sind mit Ausgaben in dieser Größenordnung, unterlaufen uns jede Menge teurer Fehler bei der Finanzierung der eigenen 4 Wände. Unsere Tipps helfen dabei, die schlimmsten Fehler zu vermeiden.

Die 30:70-Formel

Eigenes Kapital ist das A und O einer soliden Finanzierung. Setzen Sie bis auf einen Notgroschen Ihr Vermögen ein, wenn Sie bauen oder kaufen möchten. Denn die Bank bekommt von Ihnen immer mehr Zinsen, als Sie Ihnen für das Ersparte zahlt – Geld auf der hohen Kante bringt bei der Immobilienfinanzierung also nichts. Ganz im Gegenteil: Während Sie für 25.000 Euro Sparguthaben im Jahr gerade einmal 625 Euro Zinsen bekommen, die eventuell noch versteuert werden müssen, verlangt die Bank für 25.000 Euro Darlehen im Schnitt mindestens 1.125 Euro. Das heißt: Sie legen Geld an und machen dabei einen Verlust – in unserem Beispielfall mindestens 500 Euro.

Der richtige Weg: Rechnen Sie für eine solide Finanzierung einen Eigenkapitalanteil von mindestens 30 % bei einem Kreditanteil von 70 %. Bunkern Sie kein eigenes Geld, sondern setzen Sie es für die Finanzierung ein. Sie sparen Zinsen und bekommen in der Regel auch das Darlehen zu günstigeren Konditionen.

Die "Vergleich macht reich"-Strategie

Egal, ob Sie ein bestehendes Darlehen verlängern oder ein ganz neues Darlehen abschließen wollen: Die beste Strategie für die günstigsten Konditionen ist die Vergleichs-Strategie. Denn schon ein Zinsaufschlag von 0,1 Prozentpunkten (von 4,5 auf 4,6 %) verteuert ein Darlehen von 100.000 Euro in 20 Jahren um immerhin 2.516 Euro!

So sparen Sie clever: Nutzen Sie unsere täglich aktualisierte Übersicht über alle Baugeldangebote deutschlandweit – so wissen Sie genau, wo es Ihre Hypothek am billigsten gibt.

Die "Mindestens-2 %-Tilgungs"-Regel

Bei einem "normalen" Hypothekendarlehen wird die Bank Ihnen immer eine anfängliche Tilgung von 1 % vorschlagen. Im Klartext heißt das: Im 1. Jahr zahlen Sie 1 % der Darlehenssumme zurück, ab dem 2. Jahr erhöht sich diese Summe laufend, weil der Zinsanteil an Ihrer monatlichen Rate immer geringer wird – denn Sie zahlen ja regelmäßig zumindest einen kleinen Teil des geliehenen Geldes zurück.

Der Haken an der Sache: Bei einer anfänglichen Tilgung von 1 % und einem Darlehenszins von 4,5 % für die gesamte Laufzeit brauchen Sie trotzdem ziemlich genau 38 Jahre, bis das Darlehen zurückbezahlt ist. Jetzt wissen Sie auch, warum die Bank Ihnen diese niedrige Tilgung empfiehlt: Sie möchte Geld an Ihnen verdienen, und zwar so lange und so viel wie möglich.

Sie können auch günstiger: Wählen Sie von Anfang an eine Tilgung von mindestens 2 %. Dadurch wird zwar die monatliche Rate höher, aber Sie zahlen Ihr Darlehen erheblich schneller zurück und sparen tausende Euro Zinsen. Zum Vergleich: Ein Darlehen über 200.000 Euro mit 4,5 % Zinsen und 1 % Tilgung kostet Sie insgesamt 218.000 Euro Zinsen in 38 Jahren. Bei 2 % Tilgung sind Sie nach 26 Jahren schuldenfrei und haben nur 141.000 Euro Zinsen gezahlt. Die Ersparnis: 77.000 Euro Zinsen mit nur 167 Euro mehr Belastung im Monat.

Übrigens: Weitere Bankentricks bei der Baufinanzierung finden Sie hier.

Falsche Freunde werden teuer

Sie sind überall zu finden, wo es um Baufinanzierung geht: Die Angebote sogenannter Kredit-Vermittler, die ihre Hilfe bei der Suche nach einer günstigen Baufinanzierung anbieten. Aber Vorsicht: Solche Agenturen sind nicht zwangsläufig günstig, denn sie sind nichts anderes als der verlängerte Arm der Banken, die einen zusätzlichen Vertriebsweg haben. Und die Kosten dieses Services tragen Sie als Kunde: Denn für die vermittelten Darlehen zahlen Sie einen Zins-Zuschuss! Und so wird auf diesem Weg so manches Darlehen viel teurer, als wenn Sie es direkt bei der Bank beantragt hätten.

Das "Reinheits-Gebot"

Der beste Weg zu einer soliden und günstigen Immobilienfinanzierung ist immer noch das ganz normale Annuitätendarlehen: Bei dem nehmen Sie einen Kredit in Höhe einer bestimmten Summe auf und stottern Monat für Monat eine feste Summe ab, bis das Darlehen ausläuft oder Sie die Schuld getilgt haben. Alle anderen Finanzierungswege sollten Sie sehr genau anschauen, bevor Sie sich darauf einlassen: So bieten Bausparverträge heute beispielsweise kaum noch Vorteile gegenüber einem Bankdarlehen. Der Reiz der Bausparverträge liegt ja darin, dass Sie nach einer Ansparphase mit mauen Guthabenzinsen ein besonders günstiges Darlehen bekommen – nun sind aber mittlerweile die Bankzinsen so niedrig, dass sie kaum höher sind als die für Bauspardarlehen. Andere Finanzierungsvarianten sind sogar gefährlich: So werden beispielsweise Fremdwährungsdarlehen mit einem niedrigen Zinssatz angeboten – der Haken an der Sache: Verändert sich der Wert dieser Währung (z. B. der Schweizer Franken) im Verhältnis zum Euro, wird aus der Baufinanzierung ein unkalkulierbares Risiko!

Die Formel für Ihre optimale Immobilienfinanzierung

Leisten Sie sich, was Sie sich leisten können. Rechnen Sie aus, wie teuer Ihre Traumimmobilie sein darf. Sie müssen nur die Summe eintragen, die Sie monatlich (nach Abzug der Nebenkosten, die wie bei der Mietwohnung fällig werden) zur Verfügung haben (x), außerdem den Zinssatz (z), den Tilgungssatz (t) sowie die Summe Ihres Eigenkapitals (e).

Ein Beispiel: Wenn Sie jeden Monat 900 Euro für die Rate aufbringen können, der Zinssatz bei 5 % und die Tilgung bei 2 % liegt, und das Eigenkapital 50.000 Euro beträgt, kann Ihre Immobilie genau 204.285,71 Euro kosten.

Flexibilität hilft richtig sparen!

Achten Sie bei Ihrer Baufinanzierung auf die Möglichkeit, Sondertilgungen leisten zu können. Gemeint ist damit die Möglichkeit, dass Sie einmal jährlich einen Teil des Darlehens (meist bis zu 5 % der ursprünglichen Summe) außer der Reihe zurückzahlen können. Diese Klausel gibt Ihnen z. B. die Möglichkeit, bei einer hohen Steuererstattung oder einer Rate der Eigenheimzulage das Geld wirklich für die Rückzahlung des Darlehens zu verwenden.

Werden Sie zum Schlaufinanzierer: Diese Rückzahlungen außer der Reihe haben einen außergewöhnlichen Vorteil: Da Sie die zusätzlich getilgten Schulden nicht mehr weiter mit "durchschleppen" müssen, sparen Sie sich die Zinsen darauf. Und das kann bei genauerem Nachrechnen ein tolles Geschäft für Sie werden: Zahlen Sie beispielsweise bei einem Zinssatz von 4,5 % nur einmalig 2.500 Euro zusätzlich ab, spart das auf 10 Jahre gerechnet 1.400 Euro Zinsen – auf 20 Jahre gerechnet sind es sogar schon 3.600 Euro ersparte Zinsen.

Die "Morgen-Regel"

Die Bauzinsen sind auf einem historisch niedrigen Stand – so günstig war es in den letzten Jahrzehnten niemals, eine Wohnung zu kaufen oder ein Haus zu bauen. Diesen Vorteil sollten Sie sich nicht nur für die Finanzierung heute sichern, sondern auch gleich für morgen und übermorgen. Wenn Sie jetzt einen Darlehensvertrag mit Ihrer Bank aushandeln, dann lassen Sie sich die Zinsen gleich für 15 oder 20 Jahre festschreiben. Das kostet Sie zwar einen Zinsaufschlag von 0,1 bis 0,3 Prozentpunkten, aber dafür haben Sie die nächsten Jahre Ruhe und müssen sich keine Sorgen um eventuell steigende Zinsen machen.

Heute für morgen sparen: Stellen Sie sich vor, Sie schließen jetzt einen Darlehensvertrag über 100.000 Euro mit einer Zinsbindung von nur 10 Jahren ab. Am Ende der 10 Jahre stehen die Zinsen auf einem sagenhaften Hoch von 10 % jährlich, aber Sie können nicht anders, als den Vertrag zu unterschreiben. Bei einem Rest-Darlehen von 74.120 Euro (angenommen sind für die ersten 10 Jahre ein Zins von 5 % und eine Rate von 583,33 Euro) müssten Sie nach den 10 Jahren dann bei einer Rate von 741,20 Euro insgesamt rund 130.000 Euro Zinsen zahlen, bis das Darlehen getilgt ist.

Wenn Sie die Zinsen gleich für 20 Jahre festschreiben lassen, zahlen Sie insgesamt nur rund 81.000 Euro Zinsen, obwohl Sie einen Zinsaufschlag für die 20 Jahre zahlen mussten. Denn Sie konnten die niedrigen Zinsen 10 Jahre länger nutzen, so dass ein Zins von 10 % nach Ablauf der 20 Jahre nicht mehr so stark ins Gewicht fällt. Alles in allem also ein Vorteil von rund 49.000 Euro.

Übrigens: Mehr zum Forward-Darlehen erfahren Sie hier!

Die "Geld-kostet-Geld"-Falle

Vor allem viele Bauherren übersehen in der Finanzierung einen wesentlichen Punkt: Wird die Immobilie nämlich Schritt für Schritt nach Baufortschritt bezahlt, fallen auch Schritt für Schritt Finanzierungskosten an. Denn sobald der Bauträger einen bestimmten Bauabschnitt (z. B. Fertigstellung des Kellers) erledigt hat, will er Geld haben. Und sobald die Bank das Geld ausgezahlt hat, werden Zinsen fällig, die Sie natürlich zahlen müssen. Und wenn Sie diese Zinsen nicht aus der eigenen Tasche zahlen, werden sie in der Regel dem Darlehenskonto belastet – und damit steht Ihnen diese Zinssumme nicht mehr zur Verfügung.

Planung ist alles: Rechnen Sie die Kosten für die Zinsen bis zur Fertigstellung auf jeden Fall mit in Ihre Finanzierung ein. Pro ausgezahlten 100.000 Euro müssen Sie bei einem Zinssatz von 5 % monatlich mit 417 Euro Zinsen rechnen. Legen Sie dafür Geld zurück oder beantragen Sie ein entsprechend höheres Darlehen.